九成按揭7大要求
香港买楼最多可以做到9成按揭，但需要符合几个以下条件才可以做到，包括
- 拥有“首置人士”身份，只要申请按揭时未持有任何本地的住宅物业，都可属首置人士，如果拥有车位、工厦等非住宅物业也符合“首置”身份。
- 固定受薪人士
- 收入来源主要来自本地
- 购入的物业只能作为自住用途
- 需要购买按揭保险
- 供款占入息比率(DTI)不能超过50%
例子：供款期30年，年利率4.125%，首次置业人士做9成按揭，假设按揭保险费用开始时一笔过付清，
| 物业价值 | 首期 | 印花税 | 按揭保费费用(约) | 每月供款(约) |
| $400万 | $40万 | $6万 | $7.7万 | $1.74万 |
| $500万 | $50万 | $11.25万 | $9.7万 | $2.18万 |
| $600万 | $60万 | $13.5万 | $11.66万 | $2.61万 |
| $700万 | $70万 | $21万 | $15.75万 | $3.05万 |
| $800万 | $80万 | $24万 | $18万 | $3.48万 |
| $900万 | $90万 | $27万 | $20.25万 | $3.9万 |
| $1,000万 | $100万 | $37万 | $22.5万 | $4.36万 |
*按揭保险费用可以分摊每月付清 详细资料可以参考美联按揭计算机
八成按揭要求
所以要做到9成按揭其实并不是一件容易的事，反而要做到8成按揭，需要达到的楼价条件就相对宽松，不需要首次置业身份和不用固定收入的要求。
| 物业价值 | 首期 | 印花税 | 按揭保费费用(约) | 每月供款(约) |
| $400万 | $80万 | $6万 | $1.55万 | $1.55万 |
| $500万 | $100万 | $11.25万 | $3.68万 | $1.93万 |
| $600万 | $120万 | $13.5万 | $4.4万 | $2.33万 |
| $700万 | $140万 | $21万 | $6.1万 | $2.71万 |
| $800万 | $160万 | $24万 | $6.98万 | $3.1万 |
| $900万 | $180万 | $27万 | $7.8万 | $3.5万 |
| $1,000万 | $200万 | $37万 | $8.72万 | $3.9万 |
| $1,100万 | $220万 | $41.25万 | $9.6万 | $4.26万 |
| $1,200万 | $240万 | $45万 | $10.46万 | $6.42万 |
比起九成按揭，除了每月供款减少外，按揭保费费用也大幅减少！
*按揭保险费用可以分摊每月付清 详细资料可以参考美联按揭计算机
住宅物业按揭成数上限(购买按揭保险计划之下)
按揭保险计划 (适用于物业价格$3,000万或以下)
[现楼物业: 适用于2023年7月7日或以后签订临时买卖合约]
[楼花物业: 适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关楼花按揭，并须于取用按揭贷款起计12个月内落成]
住宅物业价值 | 按揭成数上限 |
$400 万以上至 | 80% 或 90%* |
$1,000 万以上至 | 80% 至 90%* |
$1,125 万或以上至 | 80% |
$1,500万以上至 | 70%-80%(贷款上限$1,200万) |
$1,715万以上至 | 70% |
*只适用于（i）所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及（ii）所有申请人须为固定受薪人士
住宅物业按揭成数上限 (没有购买按揭保险计划之下)
申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保
1) 以“供款与入息比率”为基础的新申请贷款
楼价 | 自用 | 非自用或公司持有 |
≤$3,000万 | 70% | 60% |
>$3,000万至≤$3,500 | 60%-70% (贷款上限$2,100万) | 60% |
>$3,500万 | 60% | 60% |
2) 以“资产水平”为基础的新申请贷款
住宅物业 | 按揭成数上限 |
不论物业价值 | 60% |
按揭利率是多少？
现时香港银行的实际按揭利率约为4.125%，回赠更可以高达贷款额的2.6%。
绝大部分的香港按揭计划都是H-Plan或P-Plan，H-plan的H是指的是Hibor，是一个每天都浮动的利率。Hibor Plan计划每月的按揭息率都不同，每月以参考日的Hibor rate为基准加一个固定息率去计算，例如现时最抵的银行按揭计划为HIBOR+ 1.3%，假设该月参考日Hibor为4%，该月的按揭利率会变成5.3%。
由于Hibor在机会间中升至很高(1997年亚洲金融风暴时，隔离利率曾经升至300%)，所以Hibor Plan都会加设一个上限，会以P-rate (Prime rate) 最优惠利率减某一个固定息率去计算，例如当Prime rate是5.875%时，若按揭计划的上限为P-1.75%时，上限就会是5.875% – 1.75% = 4.125%。
如果Hibor为4%，Hibor+1.3% = 4.3%超过上限4.125%，该月的按揭息率将会以4.125%计算。
P-plan的P则指Prime，Prime rate最优惠利率就通常几个月甚至几年先会改变一次。P plan计划相对简单一点，会以Prime rate为基准减一个固定利率去计算，假设的最优惠利率为5.875%，现时最抵的P按计划为P-1.75%，所以上限为4.125%。
申请按揭程序
- 申请人避免估值不足问题，签合约签先向经络按揭或银行做物业估价
- 买卖双方签署临时买卖合约
- 尽快向建议至少3间银行申请按揭贷款，简单一点想一次过申请可以找经络按揭帮手
- 递交以下文件：临时买卖合约、借款人和担保人(如有)之身份证副本、工作证明、最近三个月的收入证明 (如粮单、银行月结单或存摺等，非固定收入人士需要递交更详尽记录)、最近年度的税单或报税表
- 银行审批按揭，需要时间通常为2个星期到1个月
- 比较并选择条款最适合的银行，并前往银行签贷款条件信作实
- 银行会向你的律师楼致函，通知律师准备按揭契
- 在交易日前，买家和担保人 (如有) 到律师楼签署按揭契据及银行要求的其他文件
- 律师行知会银行，银行会将贷款交予律师行安排送交卖方，交易便告完成
- 银行会发放按揭的现金回赠
- 银行寄上还款过程表，通知客户每月供款之本金、利息及结余等详细资料
为何要买按揭保险？
现时本港有以下公司提供按揭保险服务，分别为：
- 香港按揭证券有限公司(HKMC)
- 昆士兰保险(QBE)
申请人需要经银行申请按保，银行会决定用哪一家按保公司就由银行决定，申请人不能自选。虽然按保公司的保费都是一样，保费可以连按揭费用一齐借。按揭保险费用视乎贷款年期，按揭成数，借款人本身有没有担保或其它按揭等因素决定。
按揭入息审查
DTI比率是指每月按揭供款与每月入息的比例，例如每月按揭供款为20,000元，每月入息为50,000元，供款与入息比率便是40%，现时一般情况下要求为50%，但会受多项因素出现转变，包括申请人现有多少按揭情况等。
按揭物业种类
楼花/新楼/一手楼住宅按揭
不论是楼花还是已落成的新楼，现时已经可以用划一的按揭成数申请按揭，想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。
发展商按揭
由于部分借贷者未能向银行借取足够贷款，所以发展商在销售新盘时经常会透过旗下的财务公司提供发展商按揭，俗称“发展商二按”。通常发展商按揭申请门槛比较低，有些甚至不用通过压力测试便可申请，所以又名“呼吸Plan”，有呼吸便可以借到钱买楼，通常可以借到九成。要留意通常发展商按揭利率在首两/三年优惠期后会大幅提高，每月供款或会大增，到时候借贷人若未能转按至银行，每月按揭供款或会是一个负担，借贷者需要留意。
二手楼住宅按揭
购买1,000万以下的住宅物业可以做到9成按揭。想知道最抵的按揭计划，可以参考我们集团的子公司经络按揭转介网站，并使用其免费服务。
居屋按揭
一手居屋按揭由政府担保，即使借足 9 成，亦不用购买按揭保险和免压力测试。
“白居二”是“白表居屋第二市场计划”的简称，“白表”即未拥有公屋、未能以绿表申请居屋的申请人士，“第二市场”的意思是二手市场。政府于 2017 年起将“白居二”计划每年恒常化，让资金并非很充裕的香港永久居民可以用“免补地价”的价钱购入二手市场上的居屋楼盘。至于已补地价的居屋买卖就当私人物业去处理。
用白表资格购买一手居屋或“白居二”计划，最多可以借90%按揭，只需要付出10%首期，最长还款期可达30年。
村屋按揭
一般银行在批出村屋按揭条款时，大致和私楼分别不大。1,000万以下最高85%，1,000万至1,125万最高80至85%(上限900万)，1125至1500上限为80%，1,550至1,715万上限为70-80％（上限为1,200万），1,715万以上至3,000万元上限为70%。
但注意有几类村屋不接受按揭保险申请，包括1905年集体官批已被占用的村屋的旧屋地和由祖先或族堂留下予后人的村屋(祖堂地)，这几类村屋最高只能申请70%按揭。
唐楼按揭
唐楼一般楼龄都有几十年，所以未必可以借足30年，虽然可以购买按揭保险，但因为很多唐楼质素通常比较差，所以银行一般只会批出7成的按揭成数。建议购买前，先向我们集团子公司经络按揭的专业人员查询最新的情况。
银主盘按揭
所谓“银主盘”，原理是原业主未能偿还物业贷款，而被借贷方（多为银行，下称银主）入禀法院，没收作为抵押品出售，令按揭申请人可偿还债务，银主盘通常售价较市价便宜，不过成交期通常较短，而且业权有机会比较混乱，所以买家必须留意更多细节才好决定。
车位按揭
车位按揭金额虽然一般比住宅按揭少，但条款比较严格。申请车位按揭时没有其他按揭物业在身，按揭成数最多为五成；如有，最高车位按揭成数会再扣减一成。其还款年期最长达15年。供款与入息比率上限为40%，在压力测试下的上限为50%。不过，如果申请人购买住宅物业时是连车位购买，向银行申请按揭贷款时可以包括车位去申请，若成功批核，车位按揭年期与私人楼宇相近，最长可承造30年。
工厦/商厦/铺位按揭
工厦/商厦/铺位单位按揭同样比住宅按揭审批条款严格。申请非住宅项目按揭时，借款人最高只可造7成按揭；如已经有其他任何类型的物业按揭或担保，最高按揭成数会再扣减一成，最长可承造20年。
申请按揭时容易忽略的地方
计算按揭金额和首期时，借款人很容易忘记印花税开支、自己本来按揭以外的债务、忽略按揭贷款上限、忽略自己是非固定收入人士、忘记拥有其他物业是按揭上限会减少和压力测试要求会提升等。详细可以查看文章 超过90%新手买家常忽略的5大上会及置业细节
物业估价如何影响按揭
物业估价是申请按揭重要一环，一旦估价不似预期，甚至出现无法估价状况，申请人便要准备更多首期。申请按揭的时间、物业单位背景、物业成交量及物业质素等，均与估价高低息息相关。详情可以参考
【按揭拆局】4大因素影响物业估价
常见问题 Q&A
为何银行会不批出按揭？ 可以参考 【置业疑难】5个银行不批出按揭的原因
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