政府刚公布18/19财政年度之财政预算案,估计录得盈余达1,380亿元,并将继续加强投资创新科技等新兴产业,为本港带来新增长动力。而预算案的楼市部分则一如市场所料,除了不加减辣招外,将继续以稳定增加房屋供应作为纾缓“楼价高、置业难”问题的房策纲领。
根据财政预算案资料,18/19财年私人房屋土地潜在供应可供兴建约2.55万伙。当中政府卖地可提供约1.52万伙,其余则来自私人发展或重建项目,以及“一铁一局”供应。与此同时,估计未来5年私人住宅每年平均落成量将较过去5年上升5成至20,800伙。长远而言,增加供应实属改善目前置业难题的最稳妥措施;然而,预算案并没有涉及协助市民置业的新措施。事实上,早前市场有研究调查显示,婚后与家人同住比例由07年的15%,急升逾1倍至去年的32%,反映市场上的刚性置业需求。
由于楼价持续飙升,上车门槛愈升愈高,不少市民置业时须面对首期不足问题,因此放宽按揭保险计划的按揭成数上限实在值得探讨。目前只有价值400万元或以下的自住物业才可承造9成按揭。然而随着楼价攀升,400万元或以下的交投日渐稀少。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,18年至今的400万元或以下二手住宅注册量占整体二手住宅注册量的比率为20%的新低水平,比起去年全年的29%水平进一步减少,可见现时的按保上限已不合时宜并且未能充分发挥助市民上车之功用。
与此同时,本年至今的逾400万至700万元二手住宅注册量占整体二手住宅注册量的比率升至近48%,反映交投主要集中于此区间。因此建议当局应针对首次置业买家,放宽按揭保险计划之9成按揭成数上限至700万元的物业,通过减少首期支出达到“助上车”之效果。
综观是次预算案的楼市部分,持续增加房屋供应确实为稳定楼价和纾缓置业难题治本良方,但同时在置业需求上亦应适度放宽按保以助首置人士“上车”,才能适切地回应市民的置业诉求。