随着楼价下行,负资产个案有所上升。“负资产”一词一直令供楼人士胆战心惊,皆因在1997至2003年期间,很多业主沦为“负资产”。究竟负资产意思是什么?负资产成因是什么?加息期下负资产是否有调高趋势?有什么方法可避免负资产?
所谓“负资产”,即物业市值低于未偿还按揭贷款,即“资不抵债”,而负资产带来最直接的影响是银行有机会call loan(提早还款);然而,现时大部分业主持货力仍然强劲,因断供而被银行要求call loan的风险相对以往低。值得留意,负资产成因主要涉及两大因素,第一是楼价大幅滑落,第二因素是申请高成数按揭,业主申请九成按揭的话,楼价跌了10%以上便很容易成为负资产行列,如果业主没有申请高成数按揭,未必会成为负资产。
2003年第2季现历史新高
回想97年是楼市高峰期,当时银行未有要求银行就按揭借款人进行压力测试,不少买家进行高成数按揭,其后香港遇上金融风暴、2000年科网爆破后,楼市出现大幅下滑,不少供楼人士出现资不抵债情况,2003年更遇上沙士,负资产宗数在2003年第2季出现历史新高,超过10万多宗。其后沙士过去,楼价回升,负资产慢慢减少,直至2012年,负资产数字才回落至0个个案。
如今港加息周期已经来临,在楼价回调、息口上升及高成数按揭盛行的情况下,较容易出现负资产个案,有意入市的买家要冲量清楚自身负担能力及经济状况。
不少业主担心自己变成负资产后银行会“call loan”,但一般情况下,只要借款人准时还款,银行不会随便出手。如果业主有一期没有还款,银行通常先会致电还款,如果两2至3个月没有还款,才会发信提醒。如果当业主未有动静,银行便会发破产令,收楼后把物业拍卖。
要避免成为负资产,可以有以下方法:
1.避免借尽按揭成数
在楼价1,200万元以下,如果使用按揭保险,最高按揭成数可高达九成。不过,正如前文所言,楼价只要下滑10%,便会成为负资产,如果按揭成数为八成以下,则会较为安全。
2. 缩短按揭年期
另一个方法是缩短按揭年期,现时按揭最长还款期为30年,但如果在25年内能够还清款项,尽量选择25年。
3. 保持良好还款纪录
借款人需要保持良好的还款纪录,即使银行有一日要“call loan”,自己也不会成为首个目标。
4. 保持财务稳健
成功上车后,财务要保持收支平衡,一旦收入出现变量或遇上突发事故,也能依时供款,以保持还款纪录良好。
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