对于缺乏首期的上车客,一手物业吸引之处是其灵活的付款方式,部份更提供“呼吸Plan”,让买家只需支付少部份首期,免压测上车。不过,呼吸Plan的先甜后苦的按息,在未来几年会令买家的利息负担大增。到底使用了呼吸Plan的买家有什么悭息方法?
什么是呼吸Plan
呼吸Plan其实是发展商提供的其中一个高成数按揭买楼付款计划,买家只需要支付楼价的1成至1成半便能够上车。同时,由于申请要求较一般银行的按揭容易得多,不需要做压力测试,甚至有机会不用提供入息证明,因此被形容为只要有呼吸人士都能够申请得到。
呼吸Plan风险
呼吸Plan的特点最初会提供一个与现时银行相约的按揭利息,部份更可还息不还本,令到买家头一至两年每月只需要支付低额的供款。然而,当低息期过后,大约是第三年,利息可能会大幅升至5厘至8厘水平,并且加入本金的还款,随时令到买家成个月的粮都用于供楼。
如何节省利息
要节省高息,买家需要在罚息期之后进行转按。由于现时新按保下,600万元至1000万元可以申请到8成至9成的高成数按揭。因此,如果在转按时物业的价格是1000万元以下,可透过按保最高转按8成至一般的银行按揭计划。不过,按保不能转按,只能批出与未偿还贷款相同的按揭贷款。
另外,要转按至高成数按保并不容易,借款人要提供入息证明,同时需要通过压力测试,对于因为本身收入不足而选择呼吸plan的人士,要通过转按所需的收入要求,一是增加担保人,二是为物业加名,例如夫妇可以加另一方的名字于物业,令到银行可以计算二人的收入。同时如果使用9成的呼吸Plan按揭,由于转按至按保最高只能到8成按揭,借款人或需要有一笔现金去补差价。
具体操作方法
具体操作方面,买家在买入一手楼时,可先使用优惠最多的即供付款,并以呼吸Plan上车,在头1至2年每月供款利息与市场相约,买家供款压力并不算大。到日后按息准备上升时,并在物业入伙后可申请按保(因为按保只适用于现楼),令到按息回复至市场水平。
若楼价已升至超过1000万元时,则只能转按最多5成,余下部份或要自行用储蓄或二按填补。虽然二按按息会较银行一按为高,但借款额仍少于呼吸Plan的按揭贷款额,因此整体利息支出仍会有所减少,但借款人仍要确保有足够收通过压力测试。