楼价回落,加上首季为传统租务淡季,租金持续下跌,并已连跌8个月,美联“租金走势图”3月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约35.11元,按月下跌约0.8%,较去年7月高位累跌约8.4%,并创自2017年4月后的35个月(近3年)新低(见图一)。
租金跌幅较楼价更急
若以首季计算,今年首季租金按季跌约3.9%,值得留意,比起年内迄今“美联楼价指数”跌约2.39%更急,相信因目前利率低企,持货力强的业主宁愿减租将单位租出,亦未会减价沽货,导致租金跌幅较楼价更急。翻查纪录,今年首季租金跌幅比起去年第四季按季跌约3.8%进一步扩阔,并创自15年第四季后的17个季度(即逾4年)的最大季度跌幅(见图二)。
月租1.5万元或以下比率创近4年新高
租金回落之际,部份租盘跌至15,000元或以下的类别,导致此类租务比率攀升。以美联物业促成的租务个案计算,今年首季月租15,000元或以下比率约41.9%,连升3季,并创自2016年第二季后的15个季度(即近4年)新高(见图三)。
反观,月租逾15,000元至20,000元的租务个案比率却续跌,今年首季录约25.8%,连跌2季,创自17年第二季后的11个季度新低;此外,逾20,000元的住宅租务比率亦由去年第四季约33%进一步回落至今年首季32.2%,连跌3季,表现与15,000元或以下类别背驰(见图三)。
以美联物业促成的租务个案计算,以同一屋苑同座同室但不同楼层的单位于今年3月与去年12月作比较,部份录不同程度的跌幅。如将军澳日出康城首都1座高层RD室单位,上月以1.7万元租出,较去年12月的中高层单位月租约1.8万元减少约5.6%;又如东涌东堤湾畔9座高层F室单位,上月以月租1.5万元租出,比起去年12月中层单位月租1.55万元减少约3.2%。