相比起交通、地段和房价这些因素,在买家买房时,物业管理这一重要因素往往是最不受重视的。其实精明的买家知道,物业也是影响挑选房源的重要因素,因为物业的好坏是关乎业主未来生活、安全甚至舒心幸福指数的。
回想一下,我们每天不少人早上离开家门去上班,第一件事是乘搭电梯,到楼下首先会跟大堂的管理及保安人员说声“早”,有时碰见负责清洁的员工也会问句好。去到公司,首先遇见的是各位负责保安和大厦管理的人员,偶尔也会亲切地互相打招呼,然后乘电梯来到办公室,展开一天繁忙的日程。
Part 1
蓬勃发展的香港物业管理
根据前几年资料显示,香港约有800多间物业管理公司,其中300间为较大型公司,500间为中小型公司。在香港,物业管理是比较庞大的行业,起步早,专业强,人员服务水准普遍比较高,因此只要挑选大品牌的物业公司,一般都比较保险。
一般来说,大型房企开发的楼盘都由自家的物业公司管理社区。它们开发成熟、利润率稳定,在住宅房地产开发领域出于经营品牌、服务高效和削减矛盾的目的,有能力也更愿意由自建物业公司来管理开发的住宅社区,比较充足的开发利润也使得用于贴补物业服务的资金更有保证。业主有可能以比较低的物业管理费获得比较优质的物业服务。
另一种是引进协力厂商物业公司,和开发商、业主都是合约关系,这类企业和开发商没有隶属关系,通过服务业主,从物业服务费和社区停车费等方面获得利润。因为它们需要从经营中获得一定的利润,所以如果服务品质高,收费就会比较贵。
此外,香港私人屋苑社区一般都配有会所,除以往传统保安维修清洁的管理工作外,会所管理工作也十分重要,设有专责团队负责康乐设施的工作,更会提供餐饮或晚宴服务。另有部分私人屋苑更提供酒店式服务性住宅管理模式,为住客提供更全面的服务。所以在买房时候,会所等管理也要多加留意。
Part2
物业的重要影响有哪些?
① 对房价的影响
好的物业能够让房子更保值,甚至升值。在同一片区,建筑风格、建筑年代、楼盘品质和楼盘户型产品都相近的情况下,物业服务水准高的社区,其二手房的价格就比物业服务水准低的社区要高出不少。
② 对日常生活的影响
日常生活中,总会碰到水管破裂或者堵塞等各种情况,好的物业能够及时处理业主回馈的各种问题,方便业主的生活。
③ 对生活品质的影响
社区的环境和设施的维护,以及社区的安保水准如何,直接关系到业主能否拥有一个舒适的环境,并关系到业主的生命、财产安全。
Part 3
如何辨别社区物业好坏?
一般而言,物业管理公司提供的服务包括三种:
- 公共服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务,这是基本的部分;
- 代办服务,如代收水电费等;
- 特约服务,如室内维修、代送报纸等。
所以想在买房前都搞清楚物业公司的水准,不妨从这些方面入手,用这6招判断:
第1招:看门卫的态度
看看保安是怎么对待不同访客的:经常进入社区的保姆、送奶工、快递员等,这些人进出社区,门卫是不闻不问,还是会按月给他们办理临时出入证;业主的朋友进入社区时,门卫有没有电话询问业主家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入社区有没有登记,保安人员有没有陪同。细微处就可以看出社区安保是否严谨。
第2招:看社区清洁绿化
看社区绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,人工河道和水景里的水质是不是清洁,有没有异味,有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
第3招:看建筑外墙面
社区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑,通常物业公司如果能一年清洁一次外立面,即使很少做其他的外立面整修,也能让房子表面看起来比较干净。
如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样:比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房,阳台玻璃窗比别人多凸出去一块,也说明物业监督和劝解不够。
第4招:看物业办事速度
物业报修电话应该保证24小时有人接听,急修半小时内必须上门,如果是一般的报修,能不能在1天内处理完。如果有业主投诉,多长时间能答复处理完毕——通常3天内处理完是中等水准的服务。
第5招:看安全防卫级别
社区的巡逻保安是否认识业主,你在社区里兜一圈,能看见巡逻保安几次?社区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备?住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施,是加装防盗系统,还是在特定时间段增加巡逻和监视次数?闭路监控摄像头是否24小时监视等等。
第6招:看各种设备的状况
大型机电设备每年都要进行保养维修,每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察,但是也可以从其他设备上看出物业管理的品质。防盗门是不是能正常开合,楼宇对讲功能是不是正常,电梯按钮和灯具是不是完好,电梯内是不是整洁,露天和楼道的公灯能不能正常使用。
经过这6个方面的观察,相信大家对物业的好坏已了然于胸了。
整体而言,随着大家对居住房屋要求的提高,香港物业管理普遍有优化,服务质素提升及更多元化。但是物业的水准仍旧有高下,所以在挑选“心水”好房时,不得不擦亮眼睛,辨别物业管理的好坏。
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