不少年轻人为蜗居死悭死抵,为求储首期再向银行借贷上车。不过,储到首期亦非人生赢家,因除首期外,有许多收费需注意,加上美国加息步伐持续,香港迟早跟随,供楼负担势上升。有意置业的人士要留意以下按揭步骤,以衡量上车的时间。
1.低过估值须补回差价
买家拣到心水物业后,需先向银行为物业作出估值,若物业的价格为400万元,但银行估值为350万元,则买家在付出首期及按揭以外,要自掏50万元予卖方。
其后买家可与卖方签订临时买卖合约,如有需要申请按揭贷款服务,需准备临时买卖合约、入息证明等文件。
完成申请手续,银行会为有关按揭贷款进行批核。当完成批核,银行会发出提供贷款通知书,银行律师亦会准备按揭契据给买家签署,提取贷款后,整个交易即完成。
2.楼价400万内可按九成
不同售价的物业,其按揭成数各有不同,若楼价在1,000万元以下,则按揭成数上限为60%(贷款上限为500万元)。置业亦可申请按揭保险,以求把按揭成数加大,以首次置业为例,400万元或以下的物业,连同按揭保险,最多可提供90%按揭;400万元以上至450万元的物业,连同按保,贷款额上限为360万元。至于450万元以上的物业,则无论是否首置,也最多可提供80%按揭贷款,且贷款额上限为480万元。
以一个400万元的物业为例,首置人士最少支付10%,即40万元首期,但留意申请九成按保,须为固定受薪人士以及最高供款比率为45%。
除40万元首期外,亦要计算印花税、律师费及经纪佣金等费用。若买家为首次置业,400万元物业的印花税为90,000元、律师费约8,000至10,000元、经纪佣金占楼价1%即4万元。总结而言,首期及前期费用约54万元,这还未计及水电煤按金、装修及家具等费用。
3.H按息低 属按揭主流
首期预算好后,就要留意日后的供楼负担。现时普遍银行提供两种按揭计划,包括“最优惠利率”即P按,及“香港银行同业拆息”即H按计划。
P按又分为大P(5.25厘)及细P(5厘),汇丰、恒生及中银香港的P属细P,其他银行则为大P,一般实际利率约2.15厘。
H按多以一个月香港银行同业拆息为基础,根据经络按揭资料,现时最优惠的H按计划为H+1.28厘,由于H会每日浮动,所以每月的供款额或有别,近日一个月拆息就扯高至1厘水平,实际按息急升,但由于H按会有锁息上限,为大P-3.1厘(实际按息现为2.15厘),变相H按实际利息亦已升至2.15厘“封顶位”。不过,一般而言H按实际按息多在2厘楼下,所以较受按揭人士欢迎。
4.申请人须过压力测试
申请按揭贷款需通过压力测试,由银行评估按揭利率下,申请人能否负担每月供款。银行会以现行P按的实际按息+3厘计算(即5.15厘),计算供款占入息比率不逾60%。
若贷款人士敍做六成按揭,则压测下供款人的月入须至少达21,841元;若敍做九成按揭,则压测下供款人月入须至少达37,925元。
金管局有此等规定,是避免香港一旦加息,供款人无力还款而招致银行体系风险。对供楼人士而言,一旦无力偿还贷款,银行可把其物业变卖,Dream House就必变成银主盘,上车一族要留意贷款风险。
资料来源: 东网on.cc