上回谈到楼价高企，上车客在选择越来越少的情况下，开始考虑一些入场门槛相对较低的物业种类，如村屋。今次为大家拆解唐楼的种种按揭疑难。

唐楼为香港开埠初期的产物，当时港英政府将华人和洋人生活的地方分开，华人住唐楼，洋人住洋楼。早期唐楼普遍有三至四层，多数一梯两伙，并没太多间隔，可随意更改室内空间，而且楼底较高，因此纵使没有升降机，亦有吸引买家之处。

然而，唐楼通常面对两大问题，第一：估价。由于唐楼成交较私楼疏落，银行缺乏参考指标，加上大部分唐楼地处旧区，且楼龄较高，质素亦参差，银行对于此类物业之按揭申请较为谨慎，故较易遇上估价不足情况。物业估价除了要视乎屋苑成交个案，还包括很多因素，如单位层数、坐向、面积、景观、内栊质素、附近环境、配套、发展、物业楼龄、有否大维修等影响。如遇上估价不足的问题，建议业主可寻找多几间银行或按揭转介机构进行估价，有些银行比较擅长或积极评估某类型物业的价值，估价可能较“贴市”，否则业主需预备更多的资金作首期。

第二：按揭年期。除了估价问题，亦需要考虑按揭年期的长短，一般而言，银行会以“70减”楼龄或人龄计算，有些银行甚至以“80减”来计算按揭还款期，取其低者。例如楼龄50年，买家30岁，银行亦只会批出70减50，等于20年的还款期。如人龄较大，买家可选择寻找亲友作为担保人，某些银行会以较年轻的一位计算按揭年期。

其实只要唐楼质素良好，例如楼龄较新、地理位置佳，按揭利率基本上与其他私楼睇齐，即可选择承造P按、H按或定息按揭计划，现金回赠及罚息期亦与私楼无异。

值得一提的是，唐楼亦是“㓥房”的集中营，银行或因此对唐楼的批核较为严格，或会要求验楼，如发现是㓥房，只会批出P按，甚至拒批按揭。另外，唐楼亦可能潜在僭建问题，如没有屋宇署颁发的建筑物颁令，银行或只需申请人填写承诺书，按揭条件或与普通按揭一样；相反，如已有颁令，要视乎僭建的严重性，银行即使愿意承造按揭，按揭条款亦会折让，甚至会拒批按揭。