金管局上周五公布三项措施压抑楼市,首项关于提高银行新造按揭贷款风险的下限至25%,加强银行的抵抗风险能力,但同时亦会令银行的借贷成本因而增加,银行其他贷款生意亦会相应减少。银行在平衡利润回报下,不排除有上调按息压力。现时H按息低至H+1.28%,相较去年初的H+1.7%,已经有相当大的跌幅,估计银行难以再大幅度下调按息,但以银行体系约2595亿元的结余来看,银行之间的借贷成本仍然低,未有即时加按息压力,估计各大银行仍然在审慎评估新措施带来的实际影响,对是否上调按息仍持观望态度。
至于另一项新措施,要求银行下调收入非来自本港买家的供款及入息比率一成。针对内地买家,但内地买家实力雄厚,料对其影响甚微,经络按揭转介研究部数据显示,今年内地客户的占比持续录得单位数,首季三个月的占比分别为8.8%、6.4%及7.5%,内地客无惧港府实施双倍印花税及“一约多伙”征收15%“辣税”,缴付辣税的内地买家比比皆是,预计受影响的规模有限。
另一项措施是将第二个物业按揭的按揭成数调低一成,对二手市场有即时心理影响,刚过去的周末,二十大屋苑的成交量较新措施公布前,有明显的跌幅。各大发展商无惧金管局两周内连环“出招”,继续推出新盘,新楼盘已经抢走二手盘购买力,再加上新措施的效应下,对二手市场影响相对明显。调低第二个物业按揭成数对实力雄厚投资客影响有限,但对想承造高成数的投资客,新盘明显较二手盘吸引。
发展商普遍可为买家提供高达八成按揭,首一至两年利率一般约两至三厘,其后利率提升至P(最优惠利率),还款期二十五至三十年,无设罚息期,相较银码超过六百万的二手楼(超过按揭保险的楼价上限),买家想承造高成数按揭,惟有向财务公司承造一按,利率普遍达5%,设两年罚息期。发展商辖下的财务机构向买家提供高成数按揭及税务优惠,不受制于金管局的指引,从买家角度来看较吸引,加上二手盘业主惜货、定价进取,预料市场焦点将侧重于一手新盘。