半新盘是指入伙不久的楼盘,由于楼龄够新,毋须担心失修问题,深受不少买家欢迎。近日有市场消息指出个别半新盘单位出现松绑潮,又有单位减价成交,为置业人士提供更多买楼选择。为半新盘申请按揭有何好处?如何善用按揭借贷力供款?今次就一一为大家拆解。
1. 半新盘出现松绑减价潮原因
半新盘会出现松绑潮及有业主减价出售,主要基于以下原因:
a. “呼吸PLAN”
半新盘单位出现减价,其中一个原因与按揭有关,当初发展商为吸引欠首期的上车客提供更多选择,推出息不供本的“呼吸Plan”贷款计划,业主毋须通过压测及提供入息证明便能以低首期上车,在指定“蜜月时间”内只需还低息不还本,但蜜月期后便转变为P或“P加”。由于当初能轻易申请贷款,在蜜月期后如果无法挨高息便要申请转按,但业主又未必符合入息资格,最终只有把物业沽出。
b. 额外印花税
半新盘会出现“松绑潮”,主要与额外印花税因素有关。根据现时额外印花税制度,如果物业持有期为6个月或以内,税率为15%;如物业持有期超过6个月但在12个月或以内,税率为10%;如物业持有期超过12个月但在24个月或以内,税率为5%。假如物业成交价为800万,额外印花税高达80万至160万,所以新盘买家为了悭税,除非遇上特别理由,否则通常不会在3年内沽出单位,尽量等待3年后才沽出单位,最终出现半新盘“松绑潮”。
2.半新盘申请按揭优胜之处:
半新盘涌现下,如果打算入市“捞笋盘”,比起一般旧楼,半新盘的优势是够“年轻”。基于申请按揭需要计算物业楼龄,一般以“75减”计算最长还款年期,半新盘只有数年楼龄,一般可做30年还款期。选择长还款期不但还款更轻松,还更易通过压力测试。以一个700万物业为例,以现时一般新造按揭计划H+1.5%,以今日拆息0.42%计算,实际按息低至1.92%,封顶息率2.5%计算,如果申请六成按揭,选择30年还款期,压力测试要求只需要$ 39,745,但选择20年,压测要求增加$8,407至$48,152,选择15年的话,压测要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息环境下借贷成本低,就算本身能通过压测及具备还款能力,亦可以使用较长还款年期把现金留在身边,进行更完善的财务配置。
30年 vs 20年 vs 15年按揭比较:
(假设楼价700万、六成按揭、按揭计划为H+1.5%、封顶息率2.5%及还款年期30年)
大家只要善用按揭的借贷能力,买入半新盘自然更加轻松。