在疫情下,除了供楼业主害怕失业而被银行call loan外,已签下新盘建期上车的人士,亦面对的挞订风险,尤其是银行估价下跌,未能申请到足够贷款,以及在上车前失业未能提供收入证明而需要挞订。
银行估价下跌有何后果?
对于建期付款的人士,由于交易期约可长达一至两年,待物业临近落成前才申请按揭贷款。不过,由于近期楼价下跌,买家向银行申请按揭时,银行对新盘的估价,未必与楼花价相同。以800万元单位为例,当初买家与发展商签订的买入价为800万元,但两年后估值只有720万元,即使做9成按揭,银行最多只可借出648万元,变相需要补72万元的首期差额才可上会。
如面对有关问题,业主第一步当然是要多找几间银行,尽量找最高估价,减少需要补的差额。当然亦可以找按揭转介公司,他们较有经验帮客户找最适合的按揭计划。
如果即使找到银行的最高估价,所申请到的贷款都仍未能令买家上车,可能要考虑发展商提供的二按计划,但要留意相关二按息率较高,同时亦会有入息要求,以及需要压力测试。唯发展商的压测标准和银行未必相同。
同时若然发展商所提供的二按息率是“分阶段增加”,例如首3年较低息是3厘,而3年后息率会增至5厘,银行在压力测试时便会以较高者5厘为准,以计算供款入息比例及压力测试,收入要求会大幅提高,因此相关二按申请对买家有一定收入要求。建议买家要评估挞订的损失以及申请二按的成本,再作决定。
快申请按揭才失业
现时新楼建期付款另一风险,就是买家在快将收楼,申请按揭时才失业。面对相关难关,买家可以先找担保人申请按揭,但要记住担保人本身不可以有其他按揭在身,收入亦需要通过压力测试。至于日后找回工作,借款人可以单方面取消担保,毋须劳烦担保人到银行或律师楼办理手续。
另外,如果是两夫妇其中一方买楼,可以选择为为物业加名,例如是两夫妇的,若丈夫失业,则可在物业加上妻子姓名,用妻子收入申请按揭,以避免挞订。
现时于今年即将收楼有在荃湾的映日湾,预计关键日期为4月15日。深水埗汇玺III预计关键日期为7月10日,以及大埔朗涛,预计关键日期为7月31日。
不过,值得留意是,受到疫情影响下,新盘入伙日期可能会押后,买家或有多点时间找新工作。虽然银行对于刚上任新工不久的买家,在批核贷款时有较多考虑,但亦可以找按揭转介公司申请,有关公司对相关情况较有经验。