政府近年规管新批出的住宅地皮设有最低面积要求,加上积极宣传要改善人均居住面积,以最近公布由私人发展商参与兴建资助出售单位新计划“乐建居”,除了表明单位须以市价65折发售之外,所有单位面积不得小于约280平方呎,以及至少7成单位不得小于375平方呎。然而,私人市场偏偏有不少细单位新供应,陆续登场,而且单位面积随时有机会再破新低。
特区政府与地产商,似乎在楼市政策对着干。
2022年《施政报告》提出,所有于2026至27年度起落成的资助出售房屋一般实用面积不少于26平方米,房委会会按照施政报告的方向,为未来任何新建单位“封底”,因此“绿置居2022”实用面积小于20平方米的单位属“绝版货”。
房屋局局长何永贤亦表明,出售“绿置居2022”3个项目共发售4,700个单位,房委会已减少面积较细的单位数目,当中实用面积小于20平方米以下只有500个,只占总数的10%。局方已总结过往的销售经验,面积较细的单位较不受市民欢迎,房委会已检讨现时的公屋项目定为绿置居的设计流程,在设计上增加弹性,制定更适合的单位组合比例。
私人市场继续坚持起细单位
不过,私人市场就继续坚持起细单位。据屋宇署资料显示,佳兆业资本于2020年以8,590万元投得的旺角上海街445号蚊型地,将兴建34伙,最细单位实用楼面面积仅68平方呎,预计最终实用面积逾100多平方呎,面积或较私家车车位(135平方呎)更细小。
上述上海街445号地盘在4月份获批上盖建筑的施工同意书,将兴建一幢设有3层平台的18层高商住大厦,提供总数34伙。其中16伙的实用楼面面积(Usable Floor Area)只有约68平方呎,其余18伙则为约102平方呎。不过,上述纳米楼的实用楼面面积,不同于实用面积(Net Floor Area)。实用楼面面积(Usable Floor Area)指未计及厨房、厕所、露台及墙身等设施,因此估计上述单位最终实用面积料介乎仅100至120平方呎。
如果将上海街地盘对比在2019年屯门单幢盘菁隽,最细单位仅有128平方呎,当时发展商更称“皇帝都是睡张床”而已,引起坊间讨论所谓的龙床盘。这龙床开放式单位为实用128平方呎,这个扣除明厕、开放式厨房,真正可用的地方仅得88平方呎,但如今不排除上述上海街项目,有机会细过龙床盘。最终单位实用面积大小详情,仍以发展商公布为准。
新盘复式单位每层得250呎
即使是本地大型发展商,一样继续兴建细单位,在九龙东油塘区发展的全新盘,位于东源街15号的全新项目,率先推出第2期,共658伙,当中开放式有58伙,差不多一成单位是开放式。而第2A及2B座面积最细的一伙为2A及2B座第1至33楼K室,实用面积为210平方呎,属开放式间隔,门口位置设有玄关,采开放式厨房设计。
此外,项目的花园或天台复式单位实用面积只为501至523平方呎,下层为厅区,上层为休息区并设两房,浴室设于楼梯旁边,厨房全采开放式设计。换言之,单位虽属复式户,惟平均每层实用面积仅为250平方呎,与一房实用面积相若。
二手市场观望气氛持续,尽管放宽按揭成数新措施有助重启换楼链,但暂未为市场带来太大刺激,成交亦以笋盘为主,相信短期内二手楼价仍然在新盘低价开售影响下而受压,买卖交投将在低位横行。
细单位租值惊人
不过,细单位租值惊人,对不少长线投资者而言有吸引力,位于南昌站上盖的汇玺,外区客以约1.6万元承租单位,实用呎租近60元。
2023年7月租出单位为汇玺5B座极高层F室,实用面积约269平方呎,属开放式间隔,向东北望开扬市景及山景。业主以约1.7万元放租约11日后吸引外区客洽询,双方议价后减价1,000元,以1.6万元租出,实用呎租约59.5元。据悉,新租客为夫妇,心仪单位极高层,即使无睇楼仍即决定承租。资料显示,业主于2013年9月以约721.9万元购入上述单位,租金回报率约2.7厘,市区新楼而言算是不俗的回报率。
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