受到加息及疫情的影响，香港经济正面对回归以来最严峻的挑战，本港楼价跌势已成，市场热切期待特首李家超的《施政报告2022》可以提出有效的“救经济、振楼市”方案措施，期望政府出手减辣救市，助楼市及早“复常”。
特首李家超在《施政报告2022》中表示，向合资格外来人才退还在港置业额外的印花税。合资格外来人才包括通过指定输入人才计划来港的人士，相关计划包括“一般就业政策”、“输入内地人才计划”、“优秀人才入境计划”、“非本地毕业生留港╱回港就业安排”、“科技人才入境计划”、“输入中国籍香港永久性居民第二代计划”及新推出的“高端人才通行证计划”。
居港七年可申请退还印花税
如在2022年10月19日或以后在港置业，可于居港七年并成为香港永久性居民后，就其已购入并仍然持有的首个住宅物业申请退还已缴付的买家印花税及新住宅印花税，但他们仍须缴交按“第二标准税率”计算的从价印花税。这将使其印花税负担与首次置业的香港永久性居民看齐。有关安排适用于任何在2022年10月19日或以后签署的“买卖协议”。
政府同时取消“优秀人才入境计划”的年度配额，为期两年，同时优化审批程序，以吸引更多世界级优才来港。并优化“科技人才入境计划”，撤销科技公司在计划下输入外来人才时必须增聘本地雇员的规定，以加快输入人才的步伐；另延长工作签证年期，在现有和新增的输入人才计划下的人才，到港获聘后可获发最长三年的工作签证。政策令优秀人才及具实力的高端人口来港，相关人士大有可能成为豪宅市场的买家或租客，从而刺激中高端住宅需求。
逾18万人购买力蓄势待发
相信有关措施的落实，有助驱散市场的观望气氛，加快市民入市的决定，亦有助吸引现于香港工作，而又未成为香港永久居民的人才入市，尤其是已来港居住近5年或以上的人士，料会加快入市步伐，为楼市带来新的购买力。此批潜在置业需求中，最大机会入市的潜在置业需求为居港已近5年或以上的人才，按此计算，合共有达18.4万人。假设当中5成人入市，置业需求高达92,200宗；假设当中3成人入市，置业需求亦达55,300宗；假设当中2成人入市，置业需求亦达36,900宗。
以“一般就业政策”、“输入内地人才计划”、“优秀人才入境计划”、“非本地毕业生留港/回港就业安排”、“输入中国籍香港永久性居民第二代计划”、“科技人才入境计划”6项入境计划于2016年至2022年上半年间获批来港人士计算，合共高达32.9万人。现时合资格的非本地人才在成为香港永久性居民后可申请退还在港置业已缴付的辣税，即意味着此批人才即时受惠，成为潜在置业需求。
新措施相信有助吸引现于香港工作而又未成为香港永久居民的人才加快入市，尤其是国内来港人士。本港住宅物业一向深受内地人士欢迎，即使近年中港未能全面免检疫通关，主要以“新香港人”支持，内地买家占比依然高企。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年上半年内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一手私宅注册量占约11.7%。2022年新盘推盘步伐大减下，占比与过去7年半(2015年至2022年上半年)平均约12.7%相差不远，足见内地买家钟情本港一手物业。
以一个楼价500万元的住宅单位为例，根据原有安排，海外专才来港首次置业，合共需缴付楼价30%的辣税，涉及150万元。包括支付从价印花税(DSD)，税率均划一为楼价的15%，同时需缴付双倍买家印花税(BSD)，税率同样为楼价的15%。
新措施实施后，假设同样购买楼价500万元的住宅单位，如果买家即将住满7年，并于2022年10月19日起签署“买卖协议”，仍然要缴付150万元辣税，但当他居港7年并成为香港永久性居民后，就可以申请退还辣税，印花税改为与港人首置税率一致的“第二标准税率”，现时500万元楼价税率为3%，税项由150万元大幅降低至15万元，悭税135万元。不过，如果买家2022年10月19日起才来港居住并首次置业，所缴付的150万元税款将被“锁死”7年，如今部分银行1年期定存利率可达4厘，如果途造定存7年，合共利息超过47万元。
有新盘亦趁此际推出“支持高端人才计划”的付款计划。新盘供应集中地启德跑道区，其中焦点新盘承丰道23号项目，将原有的“支持医护心连心120天现金优惠付款计划”取消，并改设“支持高端人才计划120天现金优惠付款计划”，而条款均为于签署临时买卖合约时付5%楼价，其余95%楼价期后的120日内付清。
到底，合资格人才包括过去一年年薪达港币250万元或以上的人士，在香港可以买几多钱物业？
海外人士在香港工作但未有领取永久香港身份证，按揭成数与现时金管局按揭指引一样，1,000万元以下的最高按揭成数为六成（贷款额上限500万），1,000万元以上物业最高按揭成数五成。一个年薪250万的人士，意味月薪约为20.8万元，此类人士如果有充够的首期资金及符合压力测试的条件，可以负担高达4,500万元物业。假设外来专才买入4,500万元的单位，在过往的印花税机制下，他需要支付$6,750,000从价印花税（AVD）及$6,750,000买家印花税（BSD），合共1,350万元印花税。不过在新措施下，该名人士在住满７年后，符合资格便可以申请获退还$11,587,500印花税，但仍需要支付$1,912,500较低税阶的第二标准税率计算的从价印花税。
| 税项（假设买入4,500万物业） | 原本收取税款 | 新收取税款 |
| 从价印花税(AVD) | $6,750,000 | $6,750,000 |
| 买家印花税(BSD) | $6,750,000 | $6,750,000 |
| 总共税项 | $13,500,000 | $13,500,000 |
| 可退还税项 | $0 | $11,587,500 |
陈茂波:楼价仍然相当高
财政司司长陈茂波于《2022施政报告》公布翌日时亦指出，过去一年香港整体楼价已回落7.5%，重回2019年年初水平，但楼价水平仍然相当高。他以1997年作比较，当时本港一年内跌逾三成，反映目前楼价回落仅属轻微调整，不至于过度担心。
此外，由2013年至2020年每年楼市成交量共约6万宗，2021年为7.2万宗，而2022年平均每月4,000宗，2022年与2021年合计，跟过往相若，现时经济环境以及加息因素，所以置业人士更较加审慎，又指交投量静少少属正常。 虽然市场普遍取态较为审慎，但没有恐慌抛售；又指目前供楼按揭息口为2厘至3厘，与1997年的9至10厘是不一样。
再者，2022年估计首八月落成量为1.4万伙，全年约2.3万伙，较之前成交每年约1.7万伙为高。2000年至2004年的落成量每年为两万多伙，反映目标供应量有所增加，但非大幅“弹升”。而未来三至四年一手住宅供应为9.6万至9.7万伙水平，供应量稳定；同时，留意到发展商借贷比率并不太高，跟1997至1998年不同，其手上的货尾单位不多，故见不到有急于推盘情况。
对于经济情况及展望，他指，短期经济展望受疫情影响会较辛苦，随着内地放宽出行，香港经济环境会好转，最新失业率正由5.4%跌至最新4%以下，跟1998年一年失业率由3.3%弹升至5.9%，他认为经济情况不可同日而喻。
白石角站目标2033年或之前开通
另一楼市政策焦点，就是2021年《施政报告》中提及过将兴建的东铁线科学园╱白石角车站，特首李家超在《施政报告2022》中表示，由2025年起分阶段完成科学园和数码港的扩建工程，提供合共约100,000平方米的额外楼面面积。政府亦正规划东铁线科学园╱白石角站，目标是在2033年或之前开通。
上任行政长官林郑月娥于2021年10月发表任内最后一份《施政报告》，当中为楼市着墨的最重点，就研究以现时位处白石角的香港教育大学（教大）运动中心用地为基础，兴建新的东铁线科学园╱白石角车站，并按教大早前要求重置运动中心到大学本部附近的地点。此建议固然大大改善白石角交通，更旋即成为了新界东楼市焦点热话，白石角车站位置以至白石角楼盘带来什么憧憬，值得关注。
资料显示，白石角全区目前有逾8,000个住宅单位，现时尚有约1,000个新盘余货待售，至于二手盘源，长期有500个以上，如果想把握入市机会，都有一定程度的选择。市场估计，白石角二手楼价短期可升5%至10%。而且随着区内新盘逐渐脱离SSD期的限制，相信二手交投会逐步上升。
以往白石角豪宅林立，不少都是大单位，而且可享全海景观，兼且私隐度够高，不过，随住近年区少不少新盘开始提供中小型单位，甚至是市场最注目的开放式单位，令户型日渐多元化，合各类用家选择，势抢上车客市场。
运输基建驱动楼市发展
一直以来，运输基建是驱动楼市发展的一大关键，特首李家超在《施政报告2022》中会落实“基建先行，创造容量”的竞选政纲，推展《跨越2030年的铁路及主要干道策略性研究》建议兴建的三条主要干道及三条策略铁路，形成四通八达的道路网络和铁路系统，拉动未来发展。六项重点运输基建项目包括：
“北都公路” — 打通新界北的东西脉络，由西边的天水围途经新田连接东边的古洞北，提升“北部都会区”的运输容量；
“沙田绕道” — 开通一条新南北干道连接大埔及西九龙，为新界东居民提供更快捷途径前往市区，并纾缓吐露港公路的交通压力；
“将军澳─油塘隧道” — 兴建将军澳第三条公路隧道，配合将军澳第137区的未来发展，加强对外连接；
“港深西部铁路” — 连接洪水桥和前海，便利港深往来，促进香港与大湾区融合发展、互联互通；
“中铁线” — 兴建第12条铁路线，由元朗锦田途经葵涌连接九龙塘，纾缓屯马线的载运压力；及
“将军澳线南延线” — 把将军澳线向南延伸至将军澳第137区，优化该区的交通配套。
政府亦正积极推进北环线支线经落马洲河套港深创科园接入深圳新皇岗口岸的工作。其他地区的铁路项目亦进展顺利，东涌线延线、小蠔湾站和屯门南延线会在明年动工。同时会加快推展多个规划中的道路基建项目，包括十一号干线、青衣至大屿山连接路、屯门绕道、狮子山隧道改善工程等。
上述区域，又会有多一重基建概念支撑，有意入市的准买家，不妨多留意一下。
发展“北部都会区”
另一个重点发展区域，就是“北部都会区”，特首李家超在《施政报告2022》中表示，本届政府会全力推进“北部都会区”建设。区内已开展多项大型发展项目，会在不同环节提量、提速、提效、提质，将大型项目“生地”变“熟地”由过去需时十多年大幅压缩一半时间。同时会继续推动“北部都会区”其他铁路建设。北环线古洞站将于2027年启用，洪水桥站及北环线主线亦会在本届政府任期内动工。
为强化建设“北部都会区”的“治理体系”，政府将分别成立“北部都会区督导委员会”及“北部都会区咨询委员会”，前者由行政长官亲自带领作高层政策指导及监督，后者由财政司司长主持并由专家及社会人士组成，为推展“北部都会区”出谋献策。特区政府将与广东省政府紧密对接，让“北部都会区”发挥超越地理界线的限制，与广东省、深圳市和大湾区产生协同效应。2023年会成立专责发展“北部都会区”的部门，主导和统筹各部门以创新发展模式推动建设，目标是在明年内制订“北部都会区”的具体计划和行动纲领。
要掌握楼市走势，必须了解这些报告背后的讯息，知道重要关键字背后的含意。
“生地”是指潜在的土地供应，例如政府未售出的住宅土地、未批出合作发展商的铁路和市区重建局发展项目，及已获规划许可作为住宅用途但尚未与政府达成必须的土地契约更改或土地交换协议的私人土地。
“熟地”是指政府已出售的住宅土地，项目可随时动工。例如政府已售出的住宅土地，及已与政府达成必须的土地契约更改，或土地交换协议的铁路或市建局发展项目，及已获规划许可作为住宅用途的私人土地 。
生地如何变熟地？
生地要变成熟地，需要经过一轮程序，需时大概为6年。以改划作公营房屋为例，第1步要进行技术可行性研究，评估交通、环境等方面的影响，需时大约2年，随后会根据《城市规划条例》（第131章）进行改划，大概需要11个月，然后展开详细工程及建筑设计，需时约为18至24个月。
如果涉及私人土地，亦要按《收回土地条例》和其他条例为收地和工程范围刊宪和处理反对意见。待详细研究及预算开支准备就绪，政府会向立法会申请工程拨款，获批后启动收地程序和为受影响住户或经营者提供安置补偿，之后再清理土地，以便展开为期大约两至3年（视乎地盘情况而定）的土地平整和基建工程。
“北部都会区”一词在2021年《施政报告》出台后，成为了市场热搜的楼市关键字，翻查资料，市场上不少在区内的新盘，都整装待发，准备面世，用家及投资者同样热烈追捧。而近年市场热捧的铁路项目更是主力供应，最少有两个逾千伙拥北部都会区概念的新盘待推。
当中位于屯马线的元朗站项目，为北部都会区第一个推出的铁路沿线楼花项目，当中新一期第C期备有939伙，早前已获批售楼纸，可短期内启动销售。同系之前作为2021年压轴大盘，但近一年后才推出最新一期，而且货量不少，发展商大有可能采取“先求量，后求价”的推盘策略，有机会有新优惠吸引买家。一站之隔的锦上路站上盖第三期 ，亦有680伙可以于年内应市，相信有机会直接比较，两项物业有机会成为年底一手市场焦点。
特首李家超在《施政报告2022》中亦表示，会全速在“北部都会区”造地建屋 — 全力推进古洞北╱粉岭北、洪水桥╱厦村及元朗南等已启动工程的大型项目。大部分其他发展项目已展开规划，包括新田科技城。目标是5年内为所有发展项目启动收地程序，10年内完成平整新发展土地和落成新增单位各四成；另提高发展密度 — 善用“北部都会区”土地资源，采用较高地积比率，住宅用地会以最高地积比率6.5倍为指引，较早期新市镇如沙田的5倍为高，而商业用地则为9.5倍。
此外，在“北部都会区”开发产业用地 — 未来五年，产业用地将陆续推出，支援发展创科和其他产业。新田科技城内的落马洲河套地区有三栋大楼正在兴建，部分河套用地2023年起招商引资；河套地区以外的首批新田创科用地，则于2024年动工；洪水桥和元朗一带的物流及新兴工业园首批工业大厦用地将于2023年起推出；洪水桥╱厦村新发展区定位为现代服务业枢纽，毗连洪水桥站的商业用地亦会在2026年完成平整。
规划多项亮点设施，带动发展，提升生活质素，包括文化设施群、专上教育院校、大型体育设施、医院网络、政府设施群等。位处核心商业区而没有特定地域要求的政府办公室，例如金钟道政府合署近四成办公室楼面面积，将迁往“北部都会区”，带动该区发展并腾出核心商业区土地。如是者，将大大提高“北部都会区”的住宅需求，令区内物业增添投资潜力价值。
满足《长策》估算需求 推出足够土地
政府亦计划未来五年推出足够私营房屋土地，以满足《长远房屋策略》估算需求，稳定私楼供应；争取压缩造地程序，“生地”变可建屋“熟地”缩短约三分之一至一半时间。根据《长远房屋策略》最新推算，未来十年私营房屋需求为129,000个单位。政府会以此为基本目标，在未来五年准备好可兴建不少于72,000个私营房屋单位的土地，通过卖地及铁路物业发展推出市场，再加上市区重建局及其他私人发展项目，整体供应将多于估算需求。
构建置业阶梯方面，政府除了稳定私营房屋供应外，亦会透过提供“居者有其屋计划”、“绿表置居计划”和“港人首次置业”（“首置”）等资助出售房屋，实现市民置业愿望。为主导土地供应，政府会物色更多土地以照顾需求并增加土地储备，包括通过新一轮“绿化地带”研究和《农业优先区顾问研究》释放的可发展土地。全港约有16,000公顷“绿化地带”，超过一半已知有明显发展限制，例如坡度较斜、具生态敏感性等。余下8,000公顷中，1,200公顷已被纳入发展计划。新一轮研究再识别约255公顷有发展房屋潜力的“绿化地带”，可提供70,000个单位，并会在2024年或之前改划第一批土地。规划署2023年会完成检视余下所有“绿化地带”的发展潜力。
此外，政府提出将军澳第137区的发展计划，预计可提供50 000个房屋单位，最早2030年入伙。
建议强拍门槛降至七成
为加快业权统一以利老旧市区重建，特首李家超在《施政报告2022》中建议放宽申请强拍门槛，楼龄达50年或以上但少于70年的私人楼宇门槛由八成业权降至七成，楼龄达70年或以上则降至六成。位于非工业地带的工厦，如楼龄达30年或以上，门槛降至七成业权；另放宽相连地段强拍申请要求、精简强拍法律程序，以及透过专责办事处为受影响小业主提供更多支援。2022年内就方案咨询立法会和持份者。
另于2025年起陆续有不少地契到期，政府2023年会提交条例草案，以一致方式定期为到期地契续期，免却个别业权人逐一签立续期的繁复手续和缴付昂贵费用，大幅减少续契时间。
楼价下跌“已成定局”
事实上，单计2022年第三季“美联楼价指数”已急挫5.9%，创2018年第四季以来的15个季度最大跌幅。而“美联楼价指数”创逾4年半新低，而本年迄今跌幅已扩大至8.22%。相信楼价下跌“已成定局”，全年楼价跌幅预测扩大至双位数，预计创2008年后最大跌幅。价跌量却难升，预计全年整体物业(包括住宅及非住宅)注册量仅录约6.4万宗的水平，更是创出自1991年以来32年的新低。
“辣招”对助市民上车的作用一直成疑。政府推出“辣招”原意，是压抑炒风及楼价，并换取时间觅地增供应，惟楼价升势难止。“美联楼价指数”在2003年至“3D辣招”推出的2010年的约7年期间，升幅高达1.7倍；自“辣招”推出后至2019年底，仍然升逾1倍，反映“辣招”虽然具一定压抑楼价作用，但是效用有限，反而带来成交大幅萎缩的副作用。
据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，在2003年楼价低位至2010年首次推出“SSD辣招”前约7年期间，平均每月录得二手成交约7,500宗，但是在“辣招”推出后至2019年“林郑Plan”推出前，平均每月二手成交仅录约4,200宗，较“辣招”推出前暴跌近4成半，可见“辣招”实阻碍了物业的正常流通 。
应取消BSD及SSD
从速撤销或放宽已失效的“辣招”是事在必行，将15% DSD税率回复至双倍印花税。另应下调买家印花税BSD税率，或取消BSD税，以吸引环球人才及资金来港置业。同时亦应取消额外印花税SSD，或可将年期及税率回复至“加强版”前。
了解印花税
综合税务局资料，9月份3项住宅辣税个案(包括15%新住宅印花税、BSD及SSD)合共录202宗，较8月242宗跌约16.5%，并创自2020年4月后的29个月新低。事实上，2022年3项住宅辣税个案均处偏低水平，以今年首9个月合计，3项住宅辣税个案合共2,463宗，比起去年同期3,751宗大跌约34.3%，较2015年同期16,470宗更大减约8成半，创有纪录以来第二低，仅略高于2020年同期2,411宗。
辣税个案减 炒卖已近绝迹
若以3项住宅辣税个案划分，2022年首9个月BSD个案(买家印花税个案 – 非香港永久性居民及以公司名义入市的住宅个案均需要缴付的税项)录525宗，较2021年同期657宗跌约2成。过往BSD不乏内地买家，但因中港两地仍未全面免检疫通关，导致近年BSD个案处偏低水平；若与中港正常通关时期的2019年首9个月BSD个案1,557宗相比，2022年相关个案更大跌约66.3%，可见近年内地买家来港置业意欲因未能恢复正常通关而大大减低。
至于SSD方面，2022年首9个月录176宗，比起2021年同期291宗跌约39.5%，大大反映现时楼市短线炒卖已近乎绝迹，政府是时候为市民换楼开方便之门，活化换楼链，从速撤销或放宽“辣招”。
了解印花税
由于楼市与经济息息相关，若经济复苏，资金充裕，楼市亦将随之回稳，现时价量的下跌只是受到外围利淡因素影响，本港楼市基调稳固，特别是经历“林郑Plan”、“茂波Plan”及最近降低压测措施的连续三次按揭放宽，楼市已得到一定程度的松绑，有更健康的发展环境，而且本港未有完全跟随美国加息幅度，加上随着疫情缓和，防疫措施亦进一步放宽，故踏入10月份，市场憧憬《施政报告》有利好消息，将有助刺激本港经济及楼市气氛。相信若政府能有效吸引资金来港，及解决移民潮带来的副作用，待资金再次涌入，楼市即会“复常”。
如2023年跌势持续，楼市价量暴跌，必定引发“骨牌效应”，进一步推倒经济，特区政府必须正视问题，提出有效的方案及早“止跌”，减少负资产及民怨，并有助楼市“软着陆”。
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