近年有旧楼经发展商全幢翻新后推出市面,部份由于地理位置优越及交通方便,加上邻近优质校网,吸引不少上车人士注意。不过,由于翻新物业并非属于一手物业,准买家在申请按揭方面要留意以下4大重点,避免误踩按揭地雷。
1. 翻新物业≠一手物业
翻新物业在银行角度被视为二手物业,只有重建后出售的物业才属于一手物业,因此翻新物业的按揭会根据二手物业程序处理。另外,一手物业的发展商通常会推出不同供款计划,买家可选择于楼花期便供款的即供计划,或接近入伙期才向银行申请按揭的建筑期计划。但翻新物业供款较为单一,买家签署临时买卖合约后,便要正式向银行申请按揭,根据合约期内完成交易。
2. 小心楼龄计算
由于翻新物业并非等于一手物业,故银行审批按揭时会根据原本物业的楼龄计算。假设该物业于1980年获发“入伙纸”(OCCUPATION PERMIT),即使在2020年经过翻新,在按揭计算上仍以物业落成的年份(2020年-1980年=40年)作为标准。要找出该物业的实际楼龄,可登入土地注册处的“综合注册资讯系统网上服务”,查阅物业“土地登记册”,查阅OCCUPATION PERMIT的日期。准买家如果不确定心仪的物业楼龄,可先进行初步估价。
3. 还款期未必做到30年
虽然银行最长按揭还款期长达30年,但仍以“70减”或“75减”楼龄作为审批按揭标准,由于翻新物业以原有物业计算楼龄,未必做到30年按揭还款。如果银行以“70减”计算,楼龄必须为40年以下才能做到最长还款期,如果以“75减计算”,楼龄要达45年以下才能做到最长还款期。假设翻新物业楼龄为47年而银行又以“70减”计算,最长按揭还款期只能做到23年(70-47年),所以楼龄愈大的物业,按揭还款期便愈短。
4.估价跟二手
一手物业如果以即供付款一般能估足价,但由于翻新物业以二手物业方法估价,银行会根据单位的图则、楼层、楼龄、呎吋及实用面积、物业附近环境、日期、市场近期成交等范围作参考估值,如果物业质素欠佳或市况转差等情况,物业有机会出现估价不足,银行批出的贷款额会出现折扣。