美联∶内地来港学生料首录跌幅 惟居住空间增带动租务需求 续约教育后续服务机构「新港大」 提供更具保障留学生租屋服务

本地学院每年吸引不少海外及内地学生来港就读，对本地住屋市场具一定需求，而美联物业早於多年前已瞄准内地留港学生对租务市场需求，更於2013年与亚太区具规模的教育后续服务机构「新港大国际文化交流有限公司」简称「新港大」合作，为大批留学生及业主提供专业服务，为内地学生承租合适单位。而根据新港大估计，受到不同因素影响，内地来港就读人数将会首度录得跌幅，但由於有趋势学生追求更大的居住空间，故学生租务需求仍可望录得增长。

美联物业住宅部行政总裁布少明、美联物业企业拓展高级董事谢梓旻、美联物业首席分析师刘嘉辉，联同新港大国际文化交流有限公司CEO暨创办人林伟帆出席记者会，并签订续约2016年服务合作协议，继续致力为内地来港留学生提供合符要求租盘，协助承租适合单位，并为业主提供额外租务保障及交楼跟进服务。

此消彼长 内地来港学生人数料减 惟需求续升

新港大CEO暨创办人林伟帆表示，根据入境处及新港大资料，於2014年获准来港就读内地学生人数为19,606名，创出历史新高，较2013年19,067名上升约2.83%，惟2014年升幅是有纪录以来新低。他估计2015年获准来港就读内地学生人数将会首度录得下跌，这主要是目前内地来港或出国留学的选择较以往增多，不少内地学生在教学支出负担能力亦有所上升，因而导致本港并非这批学生首选，当中往美国或英国等地升学的兴趣则有所增加。

图:获准来港就读内地学生人数走势

表:获准来港就读内地学生人数变化

新港大国际文化交流有限公司背景资料

然而，美联物业企业拓展高级董事谢梓旻补充，内地留港学生的负担能力上升，在居住支出可付出较多，改善其居住环境，包括追求更宽敞的居住空间。根据新港大统计，2014年每个两房单位合租的平均人数约为3.5名，2015年已减至约3.3名，至於三房单位合租平均人数亦由2014年4.4名减至2015年约4.2名。以此推算，需求单位因居住空间增加而上升约7%，即使预计今年来港内地学生人数减少近3%，但在内地学生改善居住空间的要求殷切，故未来一、两年内这批学生对本地租务需求会继续上升，依然是租务市场的一股动力。

图:学生合租平均人数变化

内地学生最关注租盘位置与交通

目前内地留港学生在选择租入单位有5大主要条件，1)位置及交通，最好邻近学校或有交通直达;2)居住区域治安较安全;3)租金价格;4)屋苑规模及生活配套;5)室友组合。以上因素对於首次来港的留学生，亦以位置及交通最为关注，由於有多项考虑因素，故这批学生亦不宜轻率透过网友等渠道在港选择租盘。

新界租盘受内地生追捧 租金溢价吸引业主

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，内地留港学生一般会选择租金水平相对较低的新界区屋苑，而东铁沿线屋苑由於方便前往多所大专院校，故区内屋苑的租盘不乏学生承租。根据新港大2015年促成的租务成交个案计算，当中较受欢迎的屋苑，包括粉岭名都、沙田第一城、沙田好运中心及伟华中心等，而这批学生由於合租关系，往往愿意付出一定溢价承租，一般约半成至1成不等。以粉岭名都为例，目前实用呎租约为26.3元，而新港大促成的租务个案所录得的平均呎租约为29.2元，溢价约有11%，至於另一个受欢迎屋苑沙田第一城租金溢价亦有5.7%。

表:部分受内地学生欢迎屋苑租金溢价

另外，美联物业与新港大已经第三年合作，而新港大作为亚太区最具规模的教育后续服务机构之一，其服务之一为协助内地来港有意合租单位的学生配对，并透过与紧密配合，整合美联物业庞大的租务盘源及新港大庞大的内地生客源、优质的学生租楼服务体系，提供最适合的租盘，从而协助学生租客及业主促成有关交易，解决来港留学生的租楼需要。而新港大并非「二房东」，业主亦可以更合理的租金租出单位。美联物业作为本港龙头代理，拥有上市地位，配合新港大为内地学生提供租盘配对，可称为「强强组合」。

在合作模式方面，学生们向新港大提供租盘要求，而新港大会将要求相若的学生们作出组合，并向美联物业提出的租务盘源要求，而美联亦选择最合符要求的租盘，提供相片及有关资料，配对成功，便直接协助签署有关租务合约以完成交易，达致真正的O2O模式。

完善配对运作 放租业主具保障

谢梓旻续称，多年来美联物业与新港大已为不少内地来港学生及业主提供服务，而业主亦乐意以此交易模式进行交易，因为新港大可为学生提供一条龙服务之馀，对於业主亦可获得额外保障，包括签署临时租约时，内地生租客需提交3个月租金作为订金，而签署正式租约时，内地生亦以一笔过缴付12个月租金予业主，较一般租务按月交租更为吸引。

另外，作为具规模的教育后续服务机构的新港大亦会跟进学生租客搬迁及交收事宜，让租客及业主双方可更添安心。   有见及此，美联物业宣布将会继续与新港大合作，签订2016年双方的服务合作协议，在市场上帮助更多有需要这类服务的内地留港学生，以及让业主可以增加租盘的承租能力。

供应增加纾缓租金上升压力
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，根据差饷物业估价署及美联「租金走势图」，租金价价持续上升，而实用面积平均呎租升至约为33.9元水平，但综观目前内地来港大学生人数有见顶迹象，以及未来私楼落成量趋升，租务供求可望得以趋向平衡。资料显示，在未来8.3万伙潜在供应中，估计约5.7万伙的实用面积少於753方呎的中小型单位，而这类面积单位的供应升幅将较较大面积单位尤为显着，对未来租金价格可起一定纾缓作用。

图:私人楼落成量走势预测