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上半年住宅物业「量升额跌 价量背驰」 料成交金额创9年同期新低 美联黄建业：关税烽烟卷楼市 本地购买力反扑 中大型单位「拖后腿」 倡设「跨境购房通」引活水 以「外需」激活「内需」

美联集团
更新日期 : 06/06/2025

上半年住宅物业「量升额跌 价量背驰」 料成交金额创9年同期新低
美联黄建业：关税烽烟卷楼市 本地购买力反扑 中大型单位「拖后腿」
倡设「跨境购房通」引活水 以「外需」激活「内需」

美联集团(股份代号：01200)欣然宣布，今日(6月6日)举行的股东周年大会，经过按股数投票表决之方式，获股东通过所有决议案，各重选董事皆成功连任，主席黄建业及独立非执行董事孙德钊齐以高票连任董事，获股东大力支持。

黄建业於股东会后前瞻最新楼市走势，指出中美关税战烽烟弥漫，一度令本港经济乌云笼罩，连带影响住宅物业交投。虽然预期上半年整体住宅物业成交量将按年录得升幅，但是预测成交金额或跌10%，创9年同期新低，出现「量升额跌，价量背驰」的情况，反映楼市於撤辣后并未全面复苏。有此现象的主因是，经济未改善，失业率回升，以及消费市道低迷，关税战更触发市民对前景的忧虑，推迟入市决定，令换楼链未能启动，中大型单位成交疲软「拖后腿」。黄建业建议政府积极考虑设立「跨境购房通」，引入「活水」，以「外需」激活「内需」，加快楼市复苏。

中大型单位拖累 料半年成交金额或创9年同期新低

黄建业指出，上半年的整体住宅物业呈「量升额跌，价量背驰」。预期今年上半年整体住宅物业成交量达31,200宗，较去年同期升3.3%，在无新房策支持下，成交已经算是理想。不过，期内成交金额却回落，预计仅录2,220亿元，按年大跌约一成，创9年同期新低。反观2024年上半年，整体住宅成交量按年升7.9%，成交金额亦同步上升5.2%(见表一)，即是香港楼市由「额量齐升」，变成「量升额跌」。

表一：2024年上半年及2025年上半年住宅物业交投比较

	2024上半年	按年变幅	2025上半年(预计数字)	按年变幅
成交量	30,207宗	+7.9%	31,200宗	+3.3%
成交金额(约)	2,467亿元	+5.2%	2,220亿元	-10%

整体住宅物业「量升额跌，价量背驰」的主要原因，并非楼价跌幅进一步扩大，而是楼市交投由细价楼主导，这现象尤以新盘最为显着，细价楼占新盘成交的比例不断上升。根据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料及市场消息，今年首5个月新盘600万或以下占比首次超6成，创一手条例后新高。若按金额划分，细价新盘成交一枝独秀，600万元或以下一手成交量达4,765宗，较去年同期2,470宗大幅上升近93%；反观逾600万至1,000万元成交录1,847宗，按年跌约36.2%；逾1,000万至5,000万元仅录1,058宗，按年跌约56.7%(见表二)。

细单位主导 上半年平均每宗一手成交金额创纪录次低

由於细价楼主导大市，今年首5个月一手金额出现显着下跌的情况，金额由去年首5个月约964亿元，跌至今年同期约670亿元，跌幅高达3成，令到今年首5个月平均每宗一手成交金额仅录859万元，较去年首5个月平均约1,209万元大减近3成，并创一手条例后新低。预计上半年平均每宗一手成交金额约为882万元，届时创自有纪录以来的次低纪录。

表二：2025年首5个月不同金额的一手成交量按年变化

低息吸引本地购买力反扑

值得留意的是，随着息口回落，「供平过租」重现，本地买家入市置业转趋积极。综合土地注册处注册个案，按已知买家姓名作分析，今年首5个月本地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家於香港楼市一手私宅注册量录约69%，比起去年全年约60.5%增加约8.5个百分点，而金额占比亦由去年约47.5%升至今年首5个月约57%，增加约9.5个百分点(见图二)，以上数据反映本地买家入市意欲转强。

黄建业指出，本地购买力反扑，主要是受到低息吸引。本土买家以上车客及用家为主，亦有部份是想趁「供平过租」的机会，在自住楼之外购入单位收租作长线投资者，皆锺情於细价物业。相反，中大型单位的买家却以内地客为主。根据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年首5个月已知个人买家的逾1,000万至5,000万元一手私宅注册量中，内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占逾6成；逾600万至1,000万元的个人买家中，内地买家亦占约37%，明显高於整体一手约31%水平。

图二：本地买家占个人买家於香港楼市一手私宅注册量比率

黄建业相信，若低息环境持续，本地购买力将继续反扑，细价楼料受追捧，中大型单位未大幅受惠於减印花税，中美关税战更加剧部份市民对经济前景的忧虑，特别是作为经济骨干的金融、银行及会计行业均出现裁员消息，不少中产人士担心「饭碗不保」，老板级亦担心「结业清货」及「资产贬值」，因而打消换楼念头，换楼链未能启动。黄建业强调，过往楼市回升往往由豪宅及中大型单位带动，若中大型单位交投持续低迷，整体楼市复苏步伐将受拖累。若要推动楼市交投重回上升轨道，需透过各种刺激经济措施提振中大型单位成交。

黄建业强调，整体楼市基础稳固，中港经济实力雄厚，贸易战亦凸显香港作为转口港的重要地位，预计下半年住宅物业交投会持续畅旺，因此维持今年3月底时的楼市成交预测，预计一手成交量达1.9万宗，按年升逾2成，并创自2013年<<一手住宅物业销售条例>>生效后新高，二手住宅交投可达4.3万宗，按年升近5%，则创4年新高。但须留意，如果目前的经济及房策未有改变，细单位将持续主导楼市，料下半年一手将延续「量升额跌」走势，二手楼价跌幅则有望收窄以至靠稳。

不过，黄建业亦提醒，关税战虽然缓解，但是尚未结束，慎防关税对楼市的负面影响於日后浮现。现时失业率已经回升，政府统计处数据显示，今年2月至4月经季节性调整失业率为3.4%，较1月至3月的3.2%上升0.2个百分点，创2023年1月通关以来新高。若失业率持续上升，又或外围环境出现变化，将加重经济及楼市的压力。

需推动「外需」激活「内需」

为促进楼市全面向好，黄建业建议特区政府推出更具吸引力的置业优惠政策，应积极考虑设立跨境「购房通」，亦即是中港两地互联互通机制的「购房」版，「购房资金通」，让两地居民可以在两地购房，并便利内地人才落户香港。此外，又建议投资移民全面放宽至任何楼价的物业，楼价全数计入投资额，鼓励买楼可以移民。由於短期供应仍多，放宽投资移民，不会大幅刺激楼价上升，但可帮助消化供应，同时为库房带来收入，简单化移民政策亦有助吸引高质人才，利好香港长远发展。

黄建业解释，虽然本地购买力有反扑的迹象，但是单靠「内需」的购买力，并不足以推动楼市全面复苏，此外现时的楼市政策仅有利细单位，亦需有新政策带动其他住宅板块，因此引入「活水」刺激「外需」属刻不容缓，特别是内地的资金，更是加速中大型单位消化的必须动力。黄建业相信，如可落实执行以上两大建议，将可助楼市吸纳更多中外的资金，促进成交及去库存，在贸易战阴霾之下，增加本港经济的稳定性。

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