猴年细价楼「小阳春」 二手先行 农历年后二手交投飙5成

美联物业住宅部行政总裁布少明指，猴年楼巿「牛转熊」，近年升过笼的细价楼率先领跌，加上受股巿波动影响，料今季二手楼价再挫半成，美联「楼价走势图」平均实呎势失守万元关口！置业负担减轻吸引购买力回流，上车盘集中的新界区交投量急增，带动1月全港细价楼注册量比率升逾65%。预期在二手细价楼减价潮主导下，适逢今年《施政报告》未有加辣，近年受辣招狙击而连番夭折的「小阳春」将失而复得，呈现「价跌量升」之势，农历年后二手交投有望跃升近5成，重上2,300宗，但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

由於二手楼价近月率先回落，预期「小阳春」亦将始现於二手巿场，新盘相信会紧随二手楼价回调，以更优势的售价推盘促销，一手「小阳春」将紧随其后，估计新盘交投於农历新年后升约1.3倍，呈现「二手先行‧一手接力」格局。

图：二手「价跌量升」料带动小阳春

楼价高位回落约6.4% 供楼负担降

美联物业首席分析师刘嘉辉表示楼价已由高位回落，根据美联「楼价走势图」，楼价由去年8月高位10,970元累跌约6.4%，至去年12月的10,267元，令去年全年累积升幅收窄至约2.8%，较2014年的升幅约12.2%显着放缓。然而，楼价下滑，上车人士首期及供楼负担减轻，以400呎单位为例，现时平均售价约410万元，较去年高位低约28万元，若买家支付4成首期，承造20年的6成按揭，每月供款降至12,818元，降幅6.4%，供楼负担比率由约39%，降至37%。

      置业负担减轻，吸引购买力重现，35大屋苑於今年首两周合共录得103宗成交，较前两周67宗大幅增加36宗或53.7%。若单计1月11日至1月17日一周，35大屋苑录得52宗成交，其中新界区已占35宗，占67.3%，港岛区及九龙区合共占17宗。至於以十大屋苑计算，今年1月份截至20日，新界区3个屋苑录得60宗成交，已率先超越上月全月58宗，同期港岛区及九龙区7个屋苑成交共录43宗，仅占上月全月55宗的78.1%，反映购买力主要流入新界区屋苑。

细价楼发力 新界区交投跑赢巿区

新界区屋苑表现跑赢巿区，主要原因是不少细价物业减价沽出，减幅超於大巿，区内笋盘涌现，吸引上车客承接，带动区内二手交投。截至2015月12月，区内各大上车屋苑包括沙田第一城、荃湾中心、嘉湖山庄、粉岭名都及金狮花园，平均实用呎价均较去年高位跌9.4%至15%，跌幅远高於整体大市的6.4%。当中个别单位跌幅显着，如沙田第一城40座高层F室，去年7月底录425万元买卖注册，惟一个同类型单位在12月底的造价跌至380万元，跌幅超过一成！

图：楼价转势 新界上车盘楼价跌幅显着

翻查资料，楼巿转势前，新界区乃升巿「火车头」，楼价由2012年起一直跑赢大市，单计2015年首8个月，新界区楼价升10.8%，跑赢港岛区及九龙区的9.1%及8.6%。部分屋苑升幅更见惊人，例如荃湾中心及嘉湖山庄，以去年高位与2011年底的楼价相比，升幅约一倍，金狮花园及粉岭名都同期亦分别升约88.8%及86.7%，上车屋苑抗跌力普遍较弱，牛巿阶段升过笼，巿况逆转亦往往「跌凸」。新界区细价物业楼价减幅显着，带动成交量急增，若按新界区16屋苑低於500万元物业成交量计算，1月11至17日一周录约29宗，明显较近月每月10馀宗为高。事实上，细价楼成交比率已见回升，1月首21日全港二手住宅注册量录1,122宗，当中500万元或以下占约65.3%，暂创自2014年11月后的14个月新高。

股市跌碍楼市气氛 今季实呎价跌破万元

布少明表示，踏入2016年，全球股市现熊踪，恒指在本月首22日下挫12.9%，曾一度失守19,000关口，大巿气氛转弱，一定程度影响买家信心，在多重负面因素夹击下，本港楼价今季估计将跌约5%，美联「楼价走势图」平均实呎价将失守万元。

图：美联「楼价走势图」(以实用面积计算的平均呎价)

「小阳春」重现 农历年后交投升5成

布少明分析，过往楼市在农历新年后，惯常出现交投回暖的「小阳春」现象，惟近年政府连番在新春前后推出辣招，令楼市「小阳春」接连夭折，在过去数年之间，仅於没有推出辣招的2012年及2014年出现。预计政府短期不会再推辣招，巿场气氛喘稳，加上楼价回落刺激买家回流二手，进一步释放冰封购买力，估计今年楼市「小阳春」现象将重现，二手交投有望於新春后升近5成，重上2,300宗，但仍然未及羊年同期逾3,000宗水平。

春节后重拾推盘步伐 一手交投倍升

面对二手楼价下调抢截购买力，新盘在过去两个月销情明显放缓，估计去年12月及今年1月分别跌至约500宗及200宗，而未来一手供应升至新高水平，将对新盘价格构成颇大下行压力。根据政府最新一份施政报告的数据，本港未来3至4年潜在一手私楼供应升至87,000伙，创有纪录以来新高，加上去年新申请预售楼花的住宅单位数目增至16,392伙，亦为11年次高，反映未来供应势增，发展商推盘意欲高，估计若发展商短期内取得预售楼花同意书，将以更优惠的售价推盘促销，於农历年后将重拾推盘步伐，估计一手交投将倍升。

布少明总结，由於二手楼价近月率先回落，预期「小阳春」亦将始现於二手巿场，新盘相信会紧随二手楼价进一步回调，以更优势的售价推盘促销，一手「小阳春」将紧随其后，呈现「二手先行‧一手接力」格局。

图：新春后料一手私楼交投倍升