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楼价「三背驰」 投资客入市 一手大手客按年大升8倍 美联黄建业：楼价渐试探「支撑点」 利好因素引导回稳 料全年楼市「价稳量升」 新盘交投或创纪录新高

美联集团
更新日期 : 28/03/2025

楼价「三背驰」 投资客入市 一手大手客按年大升8倍
美联黄建业：楼价渐试探「支撑点」 利好因素引导回稳
料全年楼市「价稳量升」 新盘交投或创纪录新高

美联集团主席黄建业指出，本港住宅交投已经於2023年及2024年录得两连升，但是近期的楼价却出现「三背驰」的情况，楼价走势与成交、租金及股市背驰的现象。反映楼价偏离常轨，主要是受到高库存及市民对经济前景信心的影响。不过，房屋政策支持，加上楼价「三背驰」，吸引投资客开始入市，过去一年一手大手客入市个案按年急升近8倍，涉及单位数量按年增加近10倍，可见住宅物业的回报已开始吸引投资者入市。黄建业相信，受惠新一年众多利好因素，投资客将持续入市，令楼价於逐步找到「支撑点」后回稳，预期楼市全年将现「价稳量升」，新盘成交量有望创出历史新高。

黄建业：高库存压力 楼价现「三背驰」

黄建业指出，特区政府连续两年推出振兴楼市措施，去年先是於「财政预算案」宣布「全撤辣」，然后再放宽按揭，今年更是毅然在财赤下削减置业印花税，房策全面利好，成交及租金上升，楼价理应亦止跌回升，却因为物业「高库存」及市民对经济前景不明朗，楼价持续疲软，「美联楼价指数」最新(3月24日)报126.28点，已创逾8年半新低。楼价续跌，并呈现以下「三大背驰」情况：

1. 楼价与成交背驰：2024年一手私宅及二手住宅成交量共约 56,700宗，按年升约23%，惟全年楼价却跌6.86%，更已经连续两年出现「量升价跌」的情况。值得留意的是，去年的二手成交量虽然按年升逾15%，但是成交金额仅微升0.04%，成交金额的升幅远低於成交量，反映市民入市信心未复常，令楼价受压。
2. 楼价与租金背驰：2024年楼价下跌的同时，美联「租金走势图」却於2024年升逾5%，呈「租升价跌」，连续2年出现背驰走势。
3. 楼价与股市背驰：香港股市於2024年已经回升，恒生指数在2024年录得17.7%升幅，跑赢不少知名的市场。今年恒生指数一度升穿24,000点水平，惟「美联楼价指数」迄今则跌约1.44%，续创逾8年半新低，亦即是回到2016年中水平。

楼价「背驰」吸投资者入市

不过，楼价「三背驰」的走势，同样吸引到投资客入市「趁低吸纳」，过去一年相关的个案大幅增加。黄建业指出，自去年「全撤辣」后，港楼的投资价值抬头，楼市开始出现「大手客」的踪影。据美联物业研究中心综合土地注册处的资料，2024年3月至2025年2月的一年间，已知的一手大手客(即同一买家於同一月份及同一新盘购入多於一个单位)的个案数目，达到584宗，按年急升接近8倍，涉及单位数量近1,500伙，按年增加接近10倍。除了大手客外，撤辣后一年以公司名义入市的已知买家个案高达2,100多宗，按年急升约5.8倍，以上数据均证明投资者已较「全撤辣」前踊跃入市。

值得留意的是，内地买家於一手大手客中的占比愈来愈高。撤辣后一年，於一手大手客中，涉及内地买家宗数达286宗，按年大增接近17倍，而涉及的单位数目更达714宗，按年激增超过19倍；撤辣前一年，内地买家占大手客约2成半，而撤辣后一年，占比已大幅急升至接近5成水平(见图一)。

图一：撤辣前后一年一手大手客的内地买家统计
利好楼市因素

1. 经济环境改善，多个支柱行业现复苏迹象
2. 股市向好，恒指一度重上24000点关口，带动投资气氛
3. 息口下调，资金流动性加强，有望持续流入中港
4. 库存高位回落，长期供应减少
5. 来港专才及学生成楼市生力军

黄建业指出，在众多利好因素之中，以后三点最值得留意。首先是资金的流入。息口是影响资金流动性的最大因素，息口愈低，愈多资金流入市场。预期美国或於年内至少减息两次。人民银行亦已表明「择机降准减息」，同样有望增强资金的流动性。自年初开始，已渐见资金加快流入香港，港股年内日均成交量逾2,400亿元，较去年日均高逾8成，正是受惠於中外资金流入。中金更预期，年内尚有6,000亿至8,000亿元的北水流入，当中或有部份会於股市获利后流入楼市，为住宅物业带来新的购买力。

此外，亦要留意物业的库存量。「高库存」是造成楼价「背驰」的主要原因，发展商为「去库存」须低价卖楼，令二手楼价受压。不过，库存有高位回落迹象，虽然去年第四季现楼货尾量升至27,000伙的纪录新高，短期供应充裕，但是长期供应却见回落。数据显示，未来3至4年一手供应(包括已批出土地可随时动工(熟地)、已落成未售出单位数目(现楼货尾)、建筑中未售出单位数目)於去年第四季合共录107,000个单位，按季减少1,000个，连跌3季，并创5季新低，比起去年第一季112,000个的纪录高位减少约5,000伙(见图二)。随着卖地减少，相信未来一手私宅潜在供应或见顶回落，长远为楼市带来支持。

图二：未来3至4年一手私人住宅供应

随着库存高峰回落，新盘定价与二手楼价的差距开始缩窄。根据美联物业研究中心资料，今年首季(截至3月24日)新盘溢价录-8.6%，虽然是连续第11季出现「负溢价」，即新盘开价低於同区二手价，并较去年第四季的-7.4%稍为扩大，但是已经较去年第二季录-12%的季度最大纪录后收窄(见图三)。由於现楼货尾量仍然高企，相信「负溢价」短期持续，但是有机会再度收窄，舒缓二手楼价的压力。

图三：新盘连续11季出现负溢价

黄建业又指出，来港专才及学生是重要购买力。港府近年积极吸纳人才及学生，将香港打造成高端人才汇聚地及高等教育枢纽。根据政府数字，由2022年底至今年1月底，各项人才入境计划共收到超过44万宗申请，当中获批的超过28万宗，为本港带来新的住屋需求。值得留意的是，新来港者多数会采取「先租后买」的策略，而一般租约期都是两年，换句话说，由今年开始将有大批「转租为买」的购买力入市，增加价量上升的动力。

黄建业认为，利好因素涌现，投资者有望更积极入市。预计2025年本港住宅物业成交量再录升幅，当中一手成交量可望达至1.9万宗，按年升逾2成，并创自2013年<<一手住宅物业销售条例>>生效后新高；估计二手住宅交投达4.3万宗，按年升近5%，则创4年新高。相信楼价将会逐渐试探，并找到支撑点，跌幅逐步放缓，今年内或回稳，由连续两年的「价跌量升」，转为「价稳量升」，除非外围政经环境出现重大的变化，否则楼价进一步大幅下跌的机会不大。

提三建议加速去库存

如果想楼市加快复苏，黄建业建议政府再提出有效措施，吸纳资金来港置业，加速去库存，增加发展商恢复买地的诱因，增加库房收入。黄建业认为，放宽资金链振楼市已经成为国家政策。中央对楼市的定调，由过往的「房住不炒」，转变成「稳住股市楼市」，扶持楼市的决心及力度之强前所未见。全国人大会议首次将「稳住股市楼市」写进《工作报告》总体要求；近日推出的《提振消费专项行动方案》亦强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，可见中央将稳楼市提高至最重要的经济目标之一。特区政府亦紧跟中央政策而改变房策，先后於两次「财政预算案」中提出「全面撤辣」及减印花税的重要措施，为港楼拆墙松绑。

具体建议包括：

1. 为投资移民拆墙松绑 建议投资移民全面放宽至任何楼价的物业，楼价全数计入投资额，鼓励买楼可以移民。由於短期供应仍多，放宽投资移民，不会大幅刺激楼价上升，但可帮助消化供应，同时为库房带来收入，简单化移民政策亦有助吸引高质人才，利好香港长远发展；
2. 交易完成后才缴付印花税 建议放宽印花税延至交易完成后才需缴付，让置业人士有更大的弹性来运用资金，有助减轻短期资金压力。即使因为各种原因导致相关交易最终未能完成，买家亦不必因为已缴印花税而承受损失。由於现时物业投机活动极少，相信放宽亦不会出现炒风。
3. 设立跨境「购房通」； 亦即是中港两地互联互通机制的「购房」版，「购房资金通」，让两地居民可以在两地购房，并便利内地人才落户香港。

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