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港楼现危险警号 慎防楼价急跌民富蒸发 美联黄建业:吁政府果断全撤辣减印花税 黄静怡:持续投资优化天网助客户置业 全行首推AI估价功能

美联集团
更新日期 : 16/02/2024

港楼现危险警号 慎防楼价急跌民富蒸发
美联黄建业:吁政府果断全撤辣减印花税
黄静怡:持续投资优化天网助客户置业 全行首推AI估价功能


甲辰龙年已至,惟楼市未现新气象,市场憧憬的「小阳春」未出现。美联集团主席黄建业今日(二月十六日)出席传媒新春团拜活动时指出,虽然香港最坏时刻已过,惟楼市未止跌,更出现多个危险警号,须慎防楼价急跌,引致民间财富蒸发,故强烈建议特区政府,於新一份「财政预算案」中果断「全撤辣」,并削减买卖物业的印花税,以达至「保民富、振经济、稳收入、吸资金」的四大效果。美联集团副主席黄静怡则指出,将持续投资发展美联,以应对波动市况,推出全行首个「AI估价」功能,为业主提供有别於银行估价的物业价格参考。

黄建业:楼市现危险警号 慎防出现急跌
黄建业指出,虽然疫情过去逾年,但是本港楼市未见起色,去年《施政报告》已经提出减辣方案,惟楼市价量皆不升反跌,淡市延续至今,就连市场憧憬多时的「小阳春」亦暂告失踪。综合《一手住宅物业销售资讯网》数据,新春初一至初五(2月10日至14日)一手仅录13宗成交,创8年同期新低(图一);综合美联分行资料,期内35屋苑二手成交亦仅录4宗,更创有纪录的23年同期新低。

图片说明:
每年大年初一至大年初五全港一手成交量表现

黄建业警告,现时港楼已经出现多个危险警号,必须正视。警号包括:

  1. 负资产宗数急升至逾2.5万宗,创自2004年第三季后的逾19年新高
  2. 成交严重萎缩,去年整体物业注册量创有纪录的33年新低
  3. 楼价一跌再跌,未见尽头,已跌至2016年水平
  4. 现楼货尾量达2万个,创有纪录近20年新高,发展商背负销售压力,唯有停止买地,若劈价散货会令二手楼价进一步受压,推动负资产数字上升,形成恶性循环

黄建业认为,楼价未止跌的原因,是息口高企,加上港人对经济前景欠缺信心,故未敢贸然入市。新春期间,外游人数创高峰,购买力进一步外流,留港人士亦观望「财政预算案」,进一步冻结成交。黄建业认为,香港楼市暂时因为缺水,由曾经的「飞龙在天」,变成「龙游浅水」,价量齐跌,近期更有个别屋苑或单位的售价跌势转急,例如有港岛区新盘物业,购入不足三年就须劈价近四成脱手,万一出现「断崖式」急跌,届时必定动摇经济及社会。股楼齐跌蒸发民间财富,容易造成民心不稳,增加社会怨气,急需特区政府正视。

全面撤辣助「保民富、振经济、稳收入、吸资金」黄建业强烈建议政府,立即「全面撤辣」,助楼市成交重返正轨,令有能力、有需要的新旧港人都可以因应自住及投资需要置业。与此同时,亦应该再进一步削减买卖物业的印花税,例如将100港元的印花税门槛提升至400万元或以下物业,助市民上车。

黄建业深信,香港最坏时刻已过,楼市走势与经济同步,如果没有进一步的利淡因素出现,预计未来楼市会逐步回稳。呼吁「全撤辣」并非为了令楼价回升,而是慎防外围情况再变,导致本港楼市加速下调,进一步影响经济,藉撤辣及减税助楼市加快摆脱困境。现时息口高企,减息未有时间表,即使减息,短期息口亦难重返超低水平,故撤辣不会刺激楼价立即攀升,只会达至稳定楼市的效果。预计「全撤辣」后,「小阳春」有机会重新出现,成交亦随之上升,全年楼价或有5%以内的回升空间,同时更将为香港带来「保民富、振经济、稳收入、吸资金」四大好处,即是:

  1. 保民富:防止负资产宗数继续恶化,令市民辛苦积存下来的财富,因置业而蒸发,助港人「藏富於楼」,透过置业达至安居养老的效果
  2. 振经济:地产是香港支柱之一,若地产业兴旺,势必带动银行、律师、装修、运输等行业,加速香港经济复苏,重振「国际金融中心」的地位
  3. 稳收入:物业成交增加,不单止倍增印花税收入,而且积存货尾量减少,发展商即重燃买地建屋兴趣,届时政府的卖地收入可重返正轨,从而舒缓财赤问题,亦令政府拥有更多舒解民困资源
  4. 吸资金:「全撒辣」可增加中外资金投资香港的诱因,新来港专才没有「辣税」的顾虑,亦可放心置业安居,助他们於香港落地生根

黄静怡:持续投资「天网」 全行首推「AI估价服务」
黄静怡指出,新一年楼市本应展现新气象,但是首季至今成交未见起色,美联大数据反映本港市民对搵楼的兴趣未曾减少,由1月1日起至2月12日止,美联网上平台的查询量按年不跌反升3%,由浏览到查询的转化率(Conversion Rate)更上升高达26%。数据反映,不少人更希望淡市寻宝,现时只是观望息口走势,以及新一份「财政预算案」。如果「财政预算案」真的全撤辣,配合息口下调,相信楼市将焕发新气象。

不过,基於市场上仍存在许多变数,包括息口走势,国际局势等因素,黄静怡相信,新一年本港楼市难免波动,美联作为龙头代理,必须做足准备,应对挑战,将不断投资发展美联,助客户捕捉入市时机,物色心水的楼盘。当中「天网」线上平台更是集团的长期发展重点之一,一直深受客户欢迎,手机程式活跃用户数目早已跃升全行之冠;自2017年至今,美联网站及手机程式已横扫41个奖项,得奖数目冠全行;去年美联更冲出亚洲,凭「天网」勇夺亚太区行销至高殊荣「MOB-EX AWARDS 2023」全场总冠军,力压过百国际品牌

美联一直掌握最丰富的楼市数据,并持续引进新科技,丰富「天网」的功能,继去年12月,全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析楼价走势,美联更於今年2月,推出全行首个「AI估价」功能,有别於银行主要参考历史价格,美联的「AI估价」是根据15大因素,包括美联楼价指数、楼龄、间隔、地铁站距离、屋苑设施等建立的数据模型,配合AI实时更新,为物业进行估价,覆盖的物业数目较银行估价更广泛,为客户提供多一个价格参考。客户只要输入物业地址,即可使用这项全新的估价服务。黄静怡表示,未来会运用众多崭新科技,带来更多线上实用功能,配合美联精英的专业服务,助客户完成置业的梦想。



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