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港楼现危险警号 慎防楼价急跌民富蒸发 美联黄建业：吁政府果断全撤辣减印花税 黄静怡：持续投资优化天网助客户置业 全行首推AI估价功能

美联集团
更新日期 : 16/02/2024

港楼现危险警号 慎防楼价急跌民富蒸发
美联黄建业：吁政府果断全撤辣减印花税
黄静怡：持续投资优化天网助客户置业 全行首推AI估价功能

甲辰龙年已至，惟楼市未现新气象，市场憧憬的「小阳春」未出现。美联集团主席黄建业今日(二月十六日)出席传媒新春团拜活动时指出，虽然香港最坏时刻已过，惟楼市未止跌，更出现多个危险警号，须慎防楼价急跌，引致民间财富蒸发，故强烈建议特区政府，於新一份「财政预算案」中果断「全撤辣」，并削减买卖物业的印花税，以达至「保民富、振经济、稳收入、吸资金」的四大效果。美联集团副主席黄静怡则指出，将持续投资发展美联，以应对波动市况，推出全行首个「AI估价」功能，为业主提供有别於银行估价的物业价格参考。

黄建业：楼市现危险警号 慎防出现急跌
黄建业指出，虽然疫情过去逾年，但是本港楼市未见起色，去年《施政报告》已经提出减辣方案，惟楼市价量皆不升反跌，淡市延续至今，就连市场憧憬多时的「小阳春」亦暂告失踪。综合《一手住宅物业销售资讯网》数据，新春初一至初五(2月10日至14日)一手仅录13宗成交，创8年同期新低(图一)；综合美联分行资料，期内35屋苑二手成交亦仅录4宗，更创有纪录的23年同期新低。

黄建业警告，现时港楼已经出现多个危险警号，必须正视。警号包括：

1. 负资产宗数急升至逾2.5万宗，创自2004年第三季后的逾19年新高
2. 成交严重萎缩，去年整体物业注册量创有纪录的33年新低
3. 楼价一跌再跌，未见尽头，已跌至2016年水平
4. 现楼货尾量达2万个，创有纪录近20年新高，发展商背负销售压力，唯有停止买地，若劈价散货会令二手楼价进一步受压，推动负资产数字上升，形成恶性循环

黄建业认为，楼价未止跌的原因，是息口高企，加上港人对经济前景欠缺信心，故未敢贸然入市。新春期间，外游人数创高峰，购买力进一步外流，留港人士亦观望「财政预算案」，进一步冻结成交。黄建业认为，香港楼市暂时因为缺水，由曾经的「飞龙在天」，变成「龙游浅水」，价量齐跌，近期更有个别屋苑或单位的售价跌势转急，例如有港岛区新盘物业，购入不足三年就须劈价近四成脱手，万一出现「断崖式」急跌，届时必定动摇经济及社会。股楼齐跌蒸发民间财富，容易造成民心不稳，增加社会怨气，急需特区政府正视。

全面撤辣助「保民富、振经济、稳收入、吸资金」黄建业强烈建议政府，立即「全面撤辣」，助楼市成交重返正轨，令有能力、有需要的新旧港人都可以因应自住及投资需要置业。与此同时，亦应该再进一步削减买卖物业的印花税，例如将100港元的印花税门槛提升至400万元或以下物业，助市民上车。

黄建业深信，香港最坏时刻已过，楼市走势与经济同步，如果没有进一步的利淡因素出现，预计未来楼市会逐步回稳。呼吁「全撤辣」并非为了令楼价回升，而是慎防外围情况再变，导致本港楼市加速下调，进一步影响经济，藉撤辣及减税助楼市加快摆脱困境。现时息口高企，减息未有时间表，即使减息，短期息口亦难重返超低水平，故撤辣不会刺激楼价立即攀升，只会达至稳定楼市的效果。预计「全撤辣」后，「小阳春」有机会重新出现，成交亦随之上升，全年楼价或有5%以内的回升空间，同时更将为香港带来「保民富、振经济、稳收入、吸资金」四大好处，即是：

1. 保民富：防止负资产宗数继续恶化，令市民辛苦积存下来的财富，因置业而蒸发，助港人「藏富於楼」，透过置业达至安居养老的效果
2. 振经济：地产是香港支柱之一，若地产业兴旺，势必带动银行、律师、装修、运输等行业，加速香港经济复苏，重振「国际金融中心」的地位
3. 稳收入：物业成交增加，不单止倍增印花税收入，而且积存货尾量减少，发展商即重燃买地建屋兴趣，届时政府的卖地收入可重返正轨，从而舒缓财赤问题，亦令政府拥有更多舒解民困资源
4. 吸资金：「全撒辣」可增加中外资金投资香港的诱因，新来港专才没有「辣税」的顾虑，亦可放心置业安居，助他们於香港落地生根

黄静怡：持续投资「天网」 全行首推「AI估价服务」
黄静怡指出，新一年楼市本应展现新气象，但是首季至今成交未见起色，美联大数据反映本港市民对搵楼的兴趣未曾减少，由1月1日起至2月12日止，美联网上平台的查询量按年不跌反升3%，由浏览到查询的转化率(Conversion Rate)更上升高达26%。数据反映，不少人更希望淡市寻宝，现时只是观望息口走势，以及新一份「财政预算案」。如果「财政预算案」真的全撤辣，配合息口下调，相信楼市将焕发新气象。

不过，基於市场上仍存在许多变数，包括息口走势，国际局势等因素，黄静怡相信，新一年本港楼市难免波动，美联作为龙头代理，必须做足准备，应对挑战，将不断投资发展美联，助客户捕捉入市时机，物色心水的楼盘。当中「天网」线上平台更是集团的长期发展重点之一，一直深受客户欢迎，手机程式活跃用户数目早已跃升全行之冠；自2017年至今，美联网站及手机程式已横扫41个奖项，得奖数目冠全行；去年美联更冲出亚洲，凭「天网」勇夺亚太区行销至高殊荣「MOB-EX AWARDS 2023」全场总冠军，力压过百国际品牌

美联一直掌握最丰富的楼市数据，并持续引进新科技，丰富「天网」的功能，继去年12月，全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析楼价走势，美联更於今年2月，推出全行首个「AI估价」功能，有别於银行主要参考历史价格，美联的「AI估价」是根据15大因素，包括美联楼价指数、楼龄、间隔、地铁站距离、屋苑设施等建立的数据模型，配合AI实时更新，为物业进行估价，覆盖的物业数目较银行估价更广泛，为客户提供多一个价格参考。客户只要输入物业地址，即可使用这项全新的估价服务。黄静怡表示，未来会运用众多崭新科技，带来更多线上实用功能，配合美联精英的专业服务，助客户完成置业的梦想。

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