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美联：新供应水浸 货尾倍增冲万伙 现楼货尾最少减价15% 楼价再跌半成

美联集团
更新日期 : 03/05/2016

美联物业住宅部行政总裁布少明指「五一黄金周」新盘倾巢而出，减价卖楼策略奏效，带动一二手交投回勇，「五一」3天新盘及二手10大屋苑合共录250宗成交，与去年同期相若(见下图)。交投纵有回暖，但楼巿「供过於求」势头已现，当局公布未来3至4年住宅供应达9.2万伙纪录新高，一手馀货(包括楼花及现楼)按年倍升至逾9,408伙高位，当中九龙区存货占逾5成，预期楼花货尾低巿价沽现象扩散至全港各区，而积存数年的现楼货尾沽压尤其沉重，最低限度劈价15%去货，料下半年楼价再跌5%。

美联物业首席分析师刘嘉辉指港楼降价换量，一河之隔的深圳楼市火热，二手楼价指数由去年至今升逾7成，港深楼价差距大幅收窄，内地买家以个人登记的二手住宅注册量由去年首季至今年首季跌势持续，预期在中央出招调控阴霾下，4月成交见明显回落，现时深圳楼价持续调整，暂未见内地客套现并大举转投本地楼巿，惟料逾亿元超级豪宅将续受追捧。

   图：历年「五一黄金周」之周末10大蓝筹屋苑成交量

* 资料来源：美联物业分行纪录
注：此10个屋苑的成交资料乃根据美联分行网络於市场上收集所得，但并不能全面反映该屋苑的实际成交数目，
各屋苑最终成交数字将以土地注册处所提供为准。以上为临时数字，仅供参考，并有可能会作修订而不另行通知。
一切因依赖上述内容而引致之损失，美联物业概不负责。

「五一黄金周」一、二手俱旺

布少明表示，以刚过去的「五一黄金周」3天(30/4-2/5)统计，二手10大指标屋苑录约20宗买卖成交，虽然交投由去年同期约12宗大幅反弹66.7%，惟相对2014年同期约40宗仍具显着差距，期间新盘录约230宗成交，与去年同期约239宗相若，大幅抛离2013年约10宗及2014年约40宗，若将「五一」3天新盘及二手10大屋苑合计，共录250宗成交，与去年同期录约251宗相若。

刘嘉辉指楼价由去年8月高位至今累跌约11.6%，笋盘乍现，加上春节过后的楼市交投小阳春效应，促使住宅物业交投量於3月份回升。综合美联分行资料，35大屋苑於3月份首4周共录约284宗买卖，较2月份首4周 106宗大幅上升168%。不过，由於市场笋盘逐步消化，交投再现回落，据美联「楼价走势图」显示，最近两个月楼价跌幅降至不足1%，较去年8月至今年2月平均每月跌近2%明显放缓，影响4月份35大屋苑首4周成交量仅录267宗，按月减少6%。

纵然近月交投略为回暖，但仍处於低水平。估计今年首4个月，二手住宅物业成交量录约10,200宗，较去年同期的约14,874宗大幅减少31.4%，成交金额跌幅更甚，同期录约550亿元，按年跌近4成，反映今年以来中小型住宅交投比率增加。新盘方面，今年首4个月，一手住宅物业录约3,000宗买卖，较去年同期的约5,851宗大减48.7%，惟金额跌幅较小，仅由去年首4个月的约573.04亿元，下跌约3成降至今年同期的约400亿元，反映今年以来豪宅一手成交比率上升。

新盘热潮减弱 首月售出率大跌至30%

刘嘉辉续指，去年首两季市况佳，加上发展商以「贴市价」推盘，吸引大批购买力涌入新盘市场，令期内新盘推售的首一个月内，售出比率高达逾84%。然而，随着市况转弱，加上供应数字节节上升，即使发展商仍以「贴巿价」推盘，巿场观望气氛浓厚下，置业需求减慢，到今年第一季，新盘首月售出比率大幅下降至30%，意味期内100伙新盘推售时，仅30伙於开售首月内成功售出，反映发展商去货速度显着减慢。
   图：每季推出全新新盘项目的首月售出率

* 首月指各新盘项目成交首次出现於销售网的日期开始后的30日内计算
以上资料综合<一手住宅物业销售资讯网>计算，资料更新时间为2016年4月26日11:00
若有关资料未来有任何更改将不会另行通知，资料最终应以<一手住宅物业销售资讯网> 为准
资料来源： <一手住宅物业销售资讯网>、美联物业房地产数据及研究中心

货尾倍升至逾9,000伙 九龙占半数

布少明表示，首季新盘销情显着放缓之际，截至第一季为止，未来3至4年一手私人供应攀升至9.2万伙纪录新高，新货蜂拥而至，发展商推盘压力进一步上升，货尾单位数目不断累积，「供不应求」局面逆转。据资料，去年4月各区货尾(包括楼花及现楼)单位录约4,425伙，其中新界区占最高比例，为数约1,814伙占约4成。而今年最新录得货尾(包括楼花及现楼)单位达9,408伙，较去年同期倍升，当中九龙区(包括将军澳及西贡)货尾单位飙升至4,949伙，占逾5成水平，超越新界区成为货尾重货区，货尾单位主要集中九龙塘及何文田、元朗及屯门、油尖旺及深水埗区。
   图：最新各区货尾(楼花+现楼)单位分布

* 资料截至2016年4月24日
各项目货尾单位为该项目的单位总数扣去售出数目计算
选取<<一手住宅物业销售资讯网>>内的203个项目，并综合<<一手住宅物业销售资讯网>>、土地注册处及市场消息计算，
待日后收集更多资料会作修订而不另行通知，以上资料仅供参考
更新日期：2016年4月25日

若单以现楼货尾单位统计，全港现楼货尾约2,955个，当中九龙区(包括将军澳及西贡)占逾5成录约1,497伙，超越新界区约1,094伙及港岛区约364伙，单位集中油尖旺及深水埗区。反观去货相对慢热的楼花货尾单位，全港总数达6,453伙，九龙区(包括将军澳及西贡)同样存货最多，占逾5成达3,452伙，新界及港岛区分别录2,158伙及843伙，集中九龙塘及何文田区、元朗及屯门区。

若将近年积存共9,408伙货尾单位按开售时间划分，最近一年内(15年5月至16年4月)开售而尚未售出单位达6,950伙，乃对上一年(14年5月至15年4月)约869伙近8倍，急升至高位水平，当中楼花货尾占6,154伙，数目远远抛离现楼货尾约796伙，楼花货尾比率高达89%，明显较对上一年(14年5月至15年4月)29%为多，可见在「供应增、需求减」格局下，货尾单位面临上升压力。

深圳楼价爆升 追近港楼

刘嘉辉表示，当本港楼巿处供求角力，楼价踏调整轨道之际，一河之隔的深圳楼巿炽热，当地二手住宅楼价指数由去年的440点，显着上升72%至757点，升幅抛离本港楼市。若单以去年计算，深圳二手楼价全年升56.3%，大幅跑赢本港新界西北区二手楼价5.2%的升幅；若单计今年首季，深圳楼价进一步上升9%，本港新界西北区二手楼价则下挫8.9%。

在此消彼长的情况下，港深楼价差距大幅收窄，截至今年3月，美联「港深楼价差距指数」跌至108.1点，较去年2月份的197.2点下挫45.2%。
   图：港深楼价差距收窄

(a)深圳二手住宅价格资料由美联中国所提供
(b)以人民币计算的新界西北区平均呎价乃根据区内部份着名私人屋苑於每月土地注册处登记的买卖注册个案，并计算加权平均数，再根据每月月底汇率计算以人民币为单位的呎价，2016年3月楼价属临时数字，日后得到更详尽资料后将作出修订。另计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案
而港深楼价差距数指数则以(a)- (b), 并以2005年1月数字作100所计算
资料来源：美联中国及美联物业房地产数据及研究中心

深楼市交投一个月录逾万宗

市场气氛炽热，加上预期当局快将推出调控楼市的措施，刺激深圳二手住宅交投於3月份升至约18,706宗，较本港楼市估计今年首4个月总二手交投量10,200宗大幅高出83.4%。即使深圳4月份二手交投跌至约8,516宗，但仍较本港4月份预计二手交投估计逾3,000宗多约1.8倍。

近年深圳楼巿疯涨，成为内地资金一大落点，中央政府有机会加强楼市调控，为当地楼巿降温。综合土地注册处数据，根据已知的个人买卖中，以英文姓名拼音辨别，内地买家占本港二手住宅注册量比率由去年首季3.7%，至今年首季升至6.2%，期间注册金额比率亦由4.5%升至7.4%。值得留意的是，该比率上升并非反映内地客买港楼呈现升势，若按内地买家以个人登记的二手住宅注册量变化统计，数字由去年首季开始至今年首季跌势持续，意味内地客买港楼实际宗数减少，但在跌幅未及本地客入巿宗数下，令内地人买港楼比率有所回升。

   内地买家以个人登记的二手住宅注册量按季变化

注：1) 以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
2) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；
3) 鉴於签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况
4) 以上数字为临时数字
* 16年第1季为初步数字，当获得更多数据后会作出修订
资料来源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

纵然本地楼巿踏入熊巿，本地业主减价放货个案增加，惟内地客沽售港楼不升反跌。据资料，去年首季内地卖家占本港1,000万元以上二手豪宅注册量比率录9.8%，今年首季跌至8.1%，期间注册金额比率亦由10.9%跌至8.7%；至於内地卖家占本港1,000万元以下二手住宅注册量比率亦由去年首季4.6%跌至今年首季4.4%，注册金额则由去年首季5%微升至今年首季5.1%。主要原因是楼价跌势已成，大部份内地客对本地不愿减价沽货，未有轻举妄动，加上期间受农历新年传统淡季因素影响，冷却整体楼巿交投，因而有关比率未有反映明显放货趋势，不排除数字将会回升。

货尾减价潮至 下半年楼价再跌半成

布少明总结，新盘销情放缓，在「前有新货，后有货尾」下，楼巿供过於求渐趋严重，在全新新盘减价抢客下，货尾单位沽压更甚，尤其现楼楼花积存时间愈长，发展商促销压力愈大，当楼花货尾低巿价沽现象蔓延各区之际，数年前应巿、积存已久的现楼货尾，最低限度要劈价15%去货，这边厢港楼减价吸客，那边厢深圳楼巿在中央出招调控阴霾下，4月成交已见明显回落，现时深圳楼价持续调整，暂未见内地客套现并大举转投本地楼巿，惟料逾亿元超级豪宅将续受追捧。
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