美联∶地价回归3年前 投地审慎 跌势难逃

*2幅流标的地皮亦包括在内：(i)青衣细山路 及 (ii)元朗凹头
未计及未售出的2幅地皮：(i)沙田大埔公路沙田岭段 及 (ii)屯门青霞里

内地发展商抬头 市场参与度大增

内地发展商於本港土地市场参与度不断提升，政府於2012/13年度推售合共22幅，内地发展商参与竞投其中两幅，占比为9%，其后该比率亦继续向上，於2015/16年度，政府推出合共15幅地皮，内地发展商则参与竞投其中10幅，比率高达66.6%，中标地皮更达6幅，占整体批出地皮量40%，反映内房对香港房地产市场的投资显着增加。

近年来内地发展商投得的14幅住宅地皮中，市区及新界用地各占1半，大部分属传统或新界低密度豪宅地段，以及就近铁路沿线，主要由於内地发展商正熟习香港市场，竞投这类优质地皮有助管理风险，估计短期内内地发展商将继续积极参与本港土地市场，以增加公司的土地储备作日后发展。

政府急推「半熟地」 导致低价批地

由於未来铁路及市区重建项目减少，政府卖地对增加土地供应的重要性将提高，政府或需加快觅地，以确保持续的土地供应。由於政府需短时间内推售觅得的地皮，未来或会继续推售该类涉及斜坡的住宅地皮，将偶然出现地皮以低於市场预期的价格售出。

启德地皮成焦点 新界地价调整压力大

林子彬表示，展望2016/17年度，楼价回落，发展商投地态度趋向审慎，估计将为地价添压，其中新界区为未来供应重镇，部分更受斜坡维修问题及潜在司法覆核困扰，压力相对较大。虽然市区地皮数量增多，但过去几年供应较少，故地价将较平稳，估计造价将与过去两三年的水平相若。

林子彬指，启德新发展区的7幅地皮为2016/17年度政府卖地计划中较瞩目的住宅地皮，估计楼面呎价介乎5,000至6,200元，倘若全数地皮出售，将可提供425万呎住宅楼面面积，涉及逾6,000伙中小型单位，并可为政府库房带来高达254亿元的卖地收入。

今季整体物业注册量首穿万宗 创逾25年新低

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，截至3月21日，合计只有7,604宗，估计3月份馀下的日子亦会於低水平徘徊，故预期今年第一季整体物业注册量将首次跌穿1万宗水平，创逾25年有纪录以来的季度新低。

美国去年底落实加息、股市调整、加上发展商放慢推盘步伐，估计首季一手私楼注册量将跌至约1,200宗水平，见7年半低位，新盘推售放缓，但二手未见受惠。二手住宅交投极度疲弱，料首季二手住宅注册量仅录5,000宗，亦创逾20年有纪录以来的季度新低。

楼价续跌 细价楼注册量比率明显回升

刘嘉辉表示，美联「楼价走势图」显示，本港楼价已由去年高位至今年2月累跌约10.2%，估计首季楼价将再跌约5%，接近去年第四季5.9%的跌幅。两季合计，将创下08年金融海啸后的最大跌幅。

楼价持续下跌，细价物业成交比率明显回升。截至今年3月21日，首季二手住宅注册量录4,595宗，当中成交额为400万元或以下占2,402宗，比率约52.3%，即2个二手成交中，有1个是400万元或以下，与去年第三季楼价高位时的比率36.2%，大幅上升16个百分点，同时亦重返2014年第3季水平。若针对十大细价屋苑成交作分析，400万元或以下成交比率去年第三季有50.3%，但今年首季则大幅回升至近9成，即10个成交约9个是400万以下物业，重返2014年第四季水平。

细价楼成交比率续升，反观中价物业交投则见疲弱。刘嘉辉指，截至今年3月21日，700万元至1,200万元二手注册量仅录472宗，占整体成交10.3%，较去年第三季的15.5%下跌5.2个百分点，反映楼价回调、市况转差，换楼人士按兵不动，削弱换楼诱因，令中价物业比率下跌。若只以十大中价屋苑作分析，有关比率亦由去年第三季的61.7%，大跌至今季的47.3%。