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美联黄建业：撤辣稳定民心 重建港人信心 楼市属「朝阳初升」 延续「大阳春」还看经济 料量升价稳 新盘成交创五年新高 「四座大山」压顶 楼价难大幅反弹 若减息可升约5%

美联集团
更新日期 : 26/03/2024

美联黄建业：撤辣稳定民心 重建港人信心
楼市属「朝阳初升」 延续「大阳春」还看经济
料量升价稳 新盘成交创五年新高
「四座大山」压顶 楼价难大幅反弹 若减息可升约5%

「财政预算案」全面撤辣，并取消压力测试，楼市交投立刻反弹。美联集团主席黄建业撤辣是楼市转捩点，有助重建港人对前途、经济前景及楼市的信心，有稳定民心的作用。现时楼市是「朝阳初升」，购买力将有秩序涌现，推动交投维持活跃，因而调升全年一手成交至约1.8万宗水平，势创5年新高，二手成交料录5万宗亦见三年高位。楼价方面，有「四座大山」压顶，相信暂时难以大幅反弹。黄建业强调，看好后市，惟楼市「大阳春」能否延续还看经济，如果本港经济显着改善，加上美国下半年开始减息，而且中美关系未有恶化，全年楼价可有约5%的温和升幅。

黄建业：撤辣属重建港人对经济前景及楼市信心黄建业指出，2023年虽然「通关」，但是经济复苏速度未如预期，港人「报复式」旅游，消费力大幅外流，港楼交投未有因通关而持续反弹，而是「先扬后抑」，根据土地注册处之数据，2023年下半年整体住宅(一手及二手)成交量较2023年上半年减少约36%，金额更是大幅减少约四成，第四季物业交投持续被「冰封」，最终全年整体住宅物业注册量创出有纪录以来新低。及至「财政预算案」全面撤辣，并取消压力测试，成为楼市转捩点，交投即时反弹，「解封」饱受疫情重创的本港楼市。若楼市恢复兴旺，可为香港经济带来多重效益，有助重建港人对香港前途、经济前景以及楼市的信心，有稳定民心的作用。

「撤辣」后，一二手成交量皆大幅反弹。一手方面，根据美联物业研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料及市场消息，撤辣后27日(即2月28日至3月25日)，全港新盘成交量超过3,700宗，较撤辣前27日(即2月1日至2月27日)激增逾18倍。二手方面，综合美联分行资料，全港35个大型屋苑於撤辣后四星期共录得490宗成交，亦较撤辣前四星期高出2.45倍。

黄建业认为，撤辣是「一举数得」，楼市松绑既可助有能力者上车及换楼，置业安居，改善居住环境；当楼价回稳，有套现需要的业主亦可出货换取资金，并且令负资产宗数回落，稳定金融体系，保障民间财富。再者，「撤辣」后交投上升，不少入市者皆为新来港的「专才」，增强专才在港落地生根的归属感。房地产可以成为推动香港经济的火车头，楼市复苏将直接令银行、建筑、律师、搬运等多个行业受惠，推动经济增长。现时新盘销情畅旺，无论货头及货尾皆热卖，发展商的「积货」压力大减，当新盘减少到一定程度，发展商需「补货」，重燃对买地的兴趣，政府的卖地收入因而增加，可大幅减少财赤，可以全力拼经济，巩固香港「国际金融中心」的地位。

楼市属「朝阳初升」 购买力有秩序释放 料全年一手成交创五年新高
黄建业指出，辣招的本质是增加交易成本，降低入市意欲，从而压抑楼价升幅。自从2010年辣招推出之后，本港的物业成交拾级而下，累积可观的购买力。购买力随「撤辣」有秩序地分阶段释放，楼市亦分阶段全面复苏。第一阶段，最先释放的是观望多时的刚需用家，长线投资者紧随其后，已开始买入住宅物业收租。投资者入市是有见租金在过去一年「跑赢大市」，买楼收租可获理想投资回报。根据美联「租金走势图」，2月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约35.62元，较去年1月低位升约6.3%，同期楼价却下调。在楼价跌、租金升的预期之下，加上美国减息在即，势必吸引投资者入市，成为支持楼市交投的重要动力。

黄建业指出，国内买家一向最为积极，亦於楼市复苏第一阶段抢先，近期不但有国内买家「隔山买牛」，跨区来港购买物业，来港工作的专才亦已「转租为买」。以上购买力的结合将令国内买家的入市比例及对香港楼市的影响力水涨船高。事实上，新香港人入市步伐一向快於传统港人，自从《施政报告》提出「先免后徵」之后，专才入市已见加速。根据美联物业研究中心综合土地注册处数据，按已知买家姓名作分析，2023年第四季内地买家(以买家姓名拼音辨别)占个人买家於香港楼市的住宅注册量比率录约17.1%，较2023年第三季约12.8%增加4.3个百分点，并创纪录新高。相信「全撤辣」后已知的个人买家中内地买家比率有机会进一步升至近25%至30%水平。

黄建业认为，现时楼市属「朝阳初升」，升市只是刚刚开始。第一阶段的购买力才刚释放，已令成交急升。目前入市者主要是来自用家、长线投资者、港人、国内资金、新香港人，以及新来港专才，成交集中於中小型单位。随着撤辣效应发酵，楼市复苏第二阶段将是换楼链加速启动，换楼客於卖出细单位后，将购入大单位改善居住环境；最后是豪宅客入市将带动中大型单位、豪宅，甚至超豪宅的交投。在购买力有秩序地涌现之下，相信今年住宅物业交投将显着回升，一手成交将达至1.8万宗水平，创五年新高，二手成交则录得5万宗，亦创三年新高。

「四座大山」力压 楼价短期难大幅反弹 若减息全年升约5%黄建业强调，楼市与经济一脉相承，「大阳春」之势能否延续，还看本港的经济前景。特别是楼价更是与经济同步，暂时楼价因为有以下「四座大山」压顶，未有大升空间：

1. 息口：虽然美国息率已经见顶，但是下半年减息的时间及频率仍存变数
2. 中美关系：美国总统大选将於年底举行，由第三季开始将进入「选战期」，期间候选人的言论及最终结果，将为多变的中美关系增添变数
3. 经济：虽然楼市复苏，股市亦低位回升，但是本港经济前景仍存在不明朗因素，投资气氛及消息信心未回到疫前水平
4. 供应：新盘货尾数量高企，去年第四季已落成未售(现楼货尾)单位数目高达2万个，创有纪录以来近20年新高

值得留意是的，若与过去10年平均每年一手成交量约1.5万宗相比，即目前现楼货尾数量需时1年甚至2年才可完全消化，建议政府密切检定未来住宅供应量。目前发展商仍有出货压力，若要加快去货，相信须持续以低价抢客。今年首季至今新盘持续出现「负溢价」，即新盘开价低於同区二手价的情况，即使收窄至-5.2%，惟仍创纪录第三大的水平，并连续7季出现「负溢价」。

黄建业相信，「撤辣」不会令楼价飙升，因为目前楼市与辣招出现前已经「不可同日而语」。相较於辣招推出前，现时房屋供应已经恢复稳定，更重要的是「短炒」几乎绝迹，降低楼市过热的可能。以往的「摸货」直接炒高楼价，惟现时「摸货」成本高昂，炒家「无肉食」难进场，故「撤辣」令楼价攀升属「杞人忧天」，相信短期楼价难大幅反弹。预期次季楼价将随成交回升而跌幅收窄，并渐渐回稳。差估署今日公布2月份楼价指数，按月续跌1.7%，有关资料属滞后数据，并未反映撤辣后市况。全面撤辣至今近1个月，市民重拾入市信心，「美联楼价指数」最新按周升0.14%，相信下月差估署指数有望止跌回稳，至於楼价未来走向，还要视乎本港经济，如有显着改善，加上预期美国下半年开始减息，若中美关系未有恶化，全年楼价可望有约5%的温和升幅。

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