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美联集团2018年业绩公佈 全年赚港币五千八百万元

美联集团
更新日期 : 28/03/2019

美联集团有限公司（「美联集团」或「集团」，股份代号：1200）今天公佈2018全年业绩：

  • 收益录得约港币五十亿一千万元，较2017年下跌约5.4%；
  • 权益持有人应佔溢利约港币五千八百万元，较2017年录得约港币一亿九千三百万元，下跌约69.9%。 期内，集团整体业绩受到不利因素拖累；贸易战爆发及环球经济疲软，导致2018年本港整体住宅物业注册量下跌；本地市场的激烈竞争亦令集团租金及相关开支上升，皆令集团营运环境充满挑战。

期内，集团整体业绩受到不利因素拖累；贸易战爆发及环球经济疲软，导致2018年本港整体住宅物业注册量下跌；本地市场的激烈竞争亦令集团租金及相关开支上升，皆令集团营运环境充满挑战。

黄建业：贸易战料缓和 楼市走出谷底

美联集团主席黄建业表示，贸易战的影响自去年扩散，触发市场对中国经济前景忧虑，气氛由年初的乐观变为下半年的悲观，利淡因素乌云蔽日，遮盖利好因素，楼市受到影响，市况上下半年出现「两极化」发展，根据土地注册处，去年上半年整体物业注册量(包括住宅及非住宅)录约46,875宗，注册金额达约4,037亿元，按年分别升约9.4%及8.2%；但下半年整体物业注册量回落至约32,318宗，注册金额仅有约3,377亿元，按年分别跌约21.1%及4.4%，当中的分水岭正是贸易战。


此外，楼价更于去年8月见顶回调，根据「美联楼价指数」，本地二手楼价于去年8月达到176.54点的历史高位后，辗转回落至今年1月中下旬的158.25点低位，高低波幅达到逾10%。惟悲观情绪「来得快去得快」，自2019年伊始，楼价已开始随着贸易战缓和及预期息口升幅放缓，而初步走出谷底，最新3月13日至3月19日美联楼价指数报163.48点，较今年最低位累升约3.3%，已较去年底微升约1.53%。虽然最新指数与去年高位176.54点相比，仍录约7.4%跌幅，但已在一定程度反映市场情况的转变(见图一)。



图一：美联楼价指数

  *最新3月13日至3月19日美联楼价指数，主要反映2月27日至3月5日的二手市况
美联楼价指数乃根据全港100个着名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而于08年前则以50个屋苑计算
最新楼价指数是以美联物业收集于该週签订正式买卖合约的成交计算，大致反映两週前签临时买卖合约的交投，属临时数字。日后将根据土地注册处的买卖登记个案而作出修订。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案
资料来源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心


黄建业指出，一直支持楼市的5大基本因素再次凸显(见图二)， 5大宏观经济因素亦出现改善(见图三)，利好因素逐一浮现，因而当贸易战稍有缓和，楼市立即乍现回暖迹象。而2019年楼市更出现多项新发展，有机会成为未来楼市重拾正轨的推动力。

图二：5大楼市基本因素图三：5大宏观利好因素

改公私营房屋比例「杯水车薪」 两头不到岸

首先是政府改变公私营建屋比例，未来10年私营房屋目标减少2成半，土地供应不足，即使调高公营比例，对增加公营房屋供应的帮助仍有限。政府调整公私营房屋比例，实为「左手交右手」，对公营房屋供应只是杯水车薪，容易做成两头不到岸的情况，即公私楼供应同样不足。此外，本年度卖地计划潜在土地供应可供兴建约25,500伙，但新一年度仅15,500伙，按年大减4成，与过去8年平均29,400伙比较，更是大减近5成。预期发展商在吸纳土地储备相对困难的情况下，将灵活调整推盘步伐。面对土地不足，虽然政府已提出填海及动用部份高尔夫球场兴建房屋，但关于房屋供应的细节仍未落实，远水难救近火。与此同时，农地转换及补地价进展缓慢，皆造成市民对未来房屋供应下跌的预期。

息口亦是楼市走向的另一指标。加息步伐较预期缓慢，市场普遍认为，美国今年加息机会不大，香港早前更只曾象徵式加息一次，本地加息週期未开始已结束。土地及私营房屋供应回落，低息环境持续，是今年首季楼价回升的主要原因。

黄建业强调，贸易战的心理影响已逐渐被市场消化，但后遗症开始出现，相信短期本港经济仍会受到影响，股市波动频仍。现时楼市已初步走出谷底，后市却是「像雾又像花」，能否延续旺势，主要视乎环球宏观经济情况，须慎防「灰犀牛」乱市，特别是环球经济前景，已变成拖累楼市及香港经济的最大「绊脚石」，如环球经济，特别是中美两国的下滑幅度远低于预期，港楼将「再现朝阳」，楼价于今年底方有力超越去年高位，登上历史新高。

黄静怡：积极应对迎挑战 强化中港拓商机

美联集团副主席黄静怡表示，环球经济存变数，中国在两会期间将今年经济增长目标定在 6 %至 6.5%，为30年以来新低；欧洲中央银行亦指欧元区的经济发展低于预期，有需要推出新一轮刺激措施以促进经济增长。因此，集团预计香港楼市表现短期内仍将受到不利因素影响。此外，受贸易战的冲击，2018年中国全年国民生产总值增长率为6.6%，亦创28年以来的新低；香港则处于经济放缓期，本地生产总值的增长由2017年的3.8%下降至2018年的3.0%。两地的经济放缓，加上香港政府将公营房屋与私人房屋的比例由6:4调整至7:3，致使私人房屋单位的长期供应量预计有所下降，均为集团的营商环境带来挑战。

面对本地营商环境愈加严峻，集团积极改善整体成本效益，藉此保持市场竞争力。除了透过数码营销提升广告效益，集团亦不时检视前线员工的销售表现，同时检讨佣金回赠支出。此外，集团致力于强化分行网络，并已取得理想成效，长远将有助优化资源分配及提升营运效益。

黄静怡认为，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，大湾区的核心发展亦进入了一个全新阶段。中国政府锐意将大湾区变革为全球领先的创新中心，并推动大湾区内城市间的基础设施连接，及加强香港作为国际金融、航运和贸易中心，以及离岸人民币业务中心的角色，相信将为香港带来长期裨益。香港高铁及港珠澳大桥等多项大型基建亦相继落成，将有助全面推进内地与香港、澳门互利合作。为配合大湾区的经济新发展，集团已成立战略小组，以捕捉市场机遇。战略小组将积极制订业务发展计划，以满足市场需求，并把握大湾区机遇。随着市场对加息阴影的缓和，本地用户对物业需求将逐渐回升。此外，基于海外市场的政治和经济风险越见增加，预计内地居民对香港物业的需求亦有望随之上升。即使集团对今年香港楼市前景持审慎态度，但长远而言仍充满希望。

黄建业强调，贸易战的心理影响已逐渐被市场消化，但后遗症开始出现，相信短期本港经济仍会受到影响，股市波动频仍。现时楼市已初步走出谷底，后市却是「像雾又像花」，能否延续旺势，主要视乎环球宏观经济情况，须慎防「灰犀牛」乱市，特别是环球经济前景，已变成拖累楼市及香港经济的最大「绊脚石」，如环球经济，特别是中美两国的下滑幅度远低于预期，港楼将「再现朝阳」，楼价于今年底方有力超越去年高位，登上历史新高。

共享置业智慧 回馈客户支持

黄静怡指出，数码科技急速发展，带领消费模式进入新时代，买家由被动式接收资讯，变成拥有高度自主权，因此现代销售策略要以买家需求主导，配合买家期望及需要，营造购买氛围，创造诱因(Pull Factors)增强项目吸引力。不过，物业买卖有别于一般消费性商品，过程複杂，牵涉的文件及程序众多，而且价格高昂，增加客户入市的困难及考量。美联成立近半世纪，累积庞大的物业及客户资料库，掌握楼市脉搏，对客户分佈及需要瞭如指掌，故希望「共享置业智慧」，藉分享更多与置业相关的实用资讯及上车窍门，增加置业过程的透明度及自主性，提供更佳销售体验，助客户「人人晋身物业搜寻家」，并携手成就置富人生。 黄静怡强调，共享经济近年大行其道，集团据此建立「共享置业智慧」的内容模式，属远大的理想及长期的规划，目的既是向公众开放知识权利，更是对客户长期支持的回馈。美联成立迈向半世纪，与香港同呼吸、共成长，有赖客户多年支持。为回馈客户，集团已于2013年创立【美联会】，透过层出不穷的活动及优惠，与会员一起实现「共创美励生活」的目标。成立已有5年的【美联会】于去年开始进行「大融合」工程，大幅提升优惠及吸收会员的力度，成功令会员人数按年激增近1.7倍。集团更在「顾客为主 服务为先」的基础上，持续深化客户关係，致力提升品牌吸引力，锐意「聆听客户所需」，再因应客户要求，推出跨平台的新服务及推广活动。美联将持续推出更多措施，以达至回馈客户及共享置业智慧的长线目标。 随着市况环境急速变化，集团将继续投放更多资源于创新科技。去年下半年，集团推出了内部移动应用程式「M1」，树立推行互动移动工作平台的重要里程碑。集团不断发展及强化以顾客为核心的全方位销售平台，信贷业务亦于去年下半年开始运作，将有助建构完整的业务生态圈及全方位销售平台，涵盖物业搜寻、代理，以至财务服务。

黄子华：一手27名代理抢一单 自强不息抗竞争激烈

美联集团董事总经理黄子华表示，凭藉积极的成本效益措施，以及有效的业务扩展策略，集团将继续力求进步，在香港以至大湾区深化市场。现时整体代理行业仍充满挑战，重整公私营房屋比例，或意味着私楼供应数目进一步下调，令行业的竞争加剧，代理业进入「一单也不能少」时代。根据全年一手交投量预测及2019年首两月的平均持牌代理人数所计算，一手每27名代理争一单，属近6年内次高水平。二手交投受制于辣招，维持近11名代理争一单的水平。激烈的竞争环境、持续高企的租金及不断收紧的压抑楼价措施，地产代理的经营艰难，未来楼市仍受到外围因素影响，走向难料，集团下上必须努力装备自己，以迎接危与机。凭藉积极的成本效益措施，以及有效的业务扩展策略，集团将继续力求进步，在香港以至大湾区深化市场。儘管2019年市况仍充满挑战，集团将适度管理风险，制定生意策略，把握当前商机。


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