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美联集团2019年中期业绩公布 半年赚港币9,360万元

美联集团
更新日期 : 28/08/2019

美联集团2019年中期业绩公布 半年赚港币9,360万元
主席黄建业：料楼价见顶 高位回落5% 下半年一手成交急跌逾4成
全年二手成交「差过沙士」创新低 注意「熊出没」
副主席黄静怡：业主须扩大议幅促成交 减价网盘数目激增逾4成

美联集团有限公司（「美联集团」或「集团」，股份代号：1200）今天公布2019年中期业绩，截至2019年6月30日止：

• 收益录得约港币28.97亿元，较2018年同期增加3.3%;
• 权益持有人应占溢利约港币9,360万元，较2018年同期录得约港币1.5亿元，下跌37.8%。

期内，集团整体销售表现符合预期，上半年收入增长与整体市场相若。然而在本地市场的激烈竞争环境下，租金及佣金回赠等支出录得显着上升，导致集团整体业绩受到影响。面对市场激烈的竞争，集团积极改善整体成本效益，藉此保持市场竞争力。今年上半年，一手住宅物业的销售大幅增加，佣金回赠支出亦随之上升。期内集团通过开源节流的措施强化效益及租务策略，开销比预期低，并成功提升一手项目销售净佣金徵收率。

黄建业：年初旺市「昙花一现」 成交回落

美联集团主席黄建业表示，今年初本地楼市交投一度畅旺，因应年初中美关系缓和，美国息口预期升幅放缓，两大外部压力一去，发展商乘势加快出货，新盘热销带动二手成交，楼价更曾突破历史高位。然而旺市仅属「昙花一现」，年中中美贸易重燃战火，随后愈演愈烈，加上本地政治事件发酵，双重压力之下，本港经济呈现一片迷雾，煞停楼市成交。

美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，4月份一手私楼及二手住宅注册量合共录得8,189宗，较3月份的5,465宗激升近5成，至5月份更上升至8,576宗，创出逾6年半新高。惟楼市「高处不胜寒」，该数字於6月份大幅回落至4,774宗，按月大跌逾44%，於7月份虽然回升至4,975宗，但是较5月份录得的高位仍然减少约42%。

经济一片迷雾，投资气氛大受影响，豪宅首当其冲，成交「冰封」。以传统豪宅集中地山顶南区为例，根据美联物业分行的市场情报，该区成交量於今年4月中美「蜜月期」达至29宗的今年高峰，此后即随大市急速下滑，5月、6月及7月的成交量分别回落至19宗、12宗及8宗的水平，按月分别跌逾34%、约37%及约33%，8月截至25日止区内更仅录约2宗成交，大有机会创出年内新低。

环球经济下行 注意楼市「熊出没」 料今年楼价见顶 高位回落约5%

成交锐减之外，楼价亦於今年次季见顶回调，根据「美联楼价指数」，本地二手楼价於今年年头至5月曾升约一成至历史新高后，辗转回落逾2%至现有水平，令到年头至今的楼价升幅收窄至逾7%。

展望下半年，黄建业预期，环球经济皆有衰退之危，外有贸易战，内有政治争拗，内忧外患夹击，特区政府已下调全年的经济增长预测至0%至1%，本港最新失业率亦轻微回升，外界普遍预期经济下行在即，将大幅削弱买家入市信心，利淡因素全面涌现，如情况持续，注意楼市「熊出没」，有由牛市迈向熊市迹象，楼价失去上升动力，成交亦将持续寻底。除非中美贸易战及本港政治事件迅速解决，否则楼价势短期内见顶回调，预计今年将从高位下跌约5%，部份急於求售的单位已减价逾10%，未来不排除个别业主或扩大议幅以求速售。预计中小型单位会先展开跌势，然后扩散至大单位及豪宅；新界区楼价料会先现跌幅，随后蔓延至市区。

图片说明：近期市场减价个案

黄建业强调，未来楼价由经济及政治两大因素决定，预计下半年，香港经济挑战重重，经济增长下滑的疑虑未散，楼市难言明朗。不过，黄建业深信「今日困境始终有日雨过天晴」，预期政治问题最终解决，相信短期内楼价跌幅将不会超过金融风暴时期，因为香港经济基调仍然良好，而且人口上升急速，不断形成新住屋需求，对后市形成支持。根据政府统计处最新发表的数据，今年年中香港人口已经突破752万人，较去年同期增加逾7.3万人，按年升约1%，与2009年同期约697万人口比较，增幅更达8%。人口持续上升，为住屋带来需求，与此同时，本港的土地供应却出现断层，加剧住屋供不应求问题。

私人住宅供应方面，运输及房屋局公布最新的「私人住宅一手市场供应」资料，截至今年第二季，未来3至4年新供应数字录得9.3万伙。随着去年底政府公布未来10年公私营房屋比例调整至7比3，以本年度计，私楼供应将由原先1.8万伙减少至1.35万伙，减少2成半。与此同时，19/20度卖地计划潜在土地供应可供兴建单位亦只有1.55万伙，较18/19年度约2.55万伙大减4成。在此情况下，未来3至4年新供应料易跌难升。

料下半年一手成交跌逾4成 全年二手成交「差过沙士」创新低

然而，正是由於楼价高踞不下，二手业主持货力强，未必急需劈价求售，造成楼价跌幅远低於买家预期，成为市民入市的最大心理障碍，预期下半年楼市将「雪上加霜」，冰封加剧，一二手成交齐跌，二手市场成为重灾区，料全年二手住宅注册量仅录约40,000宗，有机会创出自1996年有纪录以来新低，届时宗数将「差过沙士」，较2003年沙士时期录得的全年46,131宗二手注册低逾13%。

一手市场同样受到贸易战恶化及本土政治事件困扰，发展商有机会调整推盘步伐，但是低迷的经济气氛同时会令新盘开价更贴近甚至低於二手。以最近开卖的荃湾新盘为例，平均呎价仅高出同区的二手指标屋苑万景峰约2%。料新盘开价将持续贴市，势必吸引部份置业资金，一手主导大市的形势不变，预计一手成交将略优於二手，料全年一手私楼注册量约达19,500宗，即下半年的一手私楼注册量录约7,000宗，较上半年跌逾4成，有机会创自2016年上半年录得的5,616宗后的3年半新低。

黄静怡：楼市买家主导 业望须扩大议幅促成交

美联集团副主席黄静怡表示，贸易战及政治事件夹击，失业率已见回升，减价成为未来楼市主旋律，部份业主看淡后市，主动降低叫价，市场上减价盘的数目日增。据美联物业网站的放盘统计，6月1日共录得2,586宗网盘调低买卖叫价，该数字於7月1日录得2,878宗，较6月1日的纪录升约11%，最新8月26日更录得4,072宗，较7月1日的纪录再高出逾4成。惟减价放货的个案虽然递增，但是减价幅度始终有限，若放盘减幅达一成以上更速获承接，可见本港购买力仍在，置业需求从未大幅减退，准买家只因「未到价」故持观望态度。预计下半年在一手以进取价抢客，二手成交持续萎缩之下，本地楼市将重返「买家主导」，若业主心急放货，必须有提高议价幅度的心理准备。

黄静怡指出，香港前景未明，移民一度成为热话，据集团旗下美联移民顾问统计，该公司收到的移民查询有节节上升的趋势，7月份接获的查询数字，较5月份急升4倍，预计8月全月接获的查询数字，更会较5月份激升高达9倍，而台湾及葡萄牙持续成为最多港人查询的移民地区。虽然咨询者众，但是基於众多传统热门国家均大幅提高移民门槛限制，相信昔日的移民潮极难重演。有鑑於市场资金充裕，可能出现新一轮的「资产配置潮」，低息环境持续及环球股市波动，更有机会催使资金寻找避险的出路，市场预期黄金价格有望冲上创纪录的每盎司2,000美元，反映资金正从高增值流向保值避险资产的趋势。游资除流入最为保值的物业市场外，亦有机会寻求海外的投资机遇，又或投放於其他金融产品，以分散风险。

黄静怡表示，香港即将进入「新投资时代」，客户投资取向更多样化，进一步突显美联集团跨业务平台的优势。现时集团之成员及联属机构的业务，已全面涵盖住宅及工商铺物业代理、财富管理、测量、物业投资、按揭转介、移民顾问等领域，最近更进军信贷业务，为客户提供一站式置业投资服务，服务地区更横跨中港澳、东南亚，以至欧美澳加等国际大都市。

黄静怡强调，香港以至环球局势不稳定，下半年整体投资市场之艰难是可预见的，集团将迎难而上，继续力求进步。集团将加快数码化步伐，持续投放资源於房地产科技，以应付千变万化的市场情况，同时亦持续加强员工培训工作，透过度身订造的培训工作坊，助前线管理层加强营运及策划等知识，全方位协助前线员工增强知识及技能，提升竞争力。

「淘汰战」一触即发 全方位投资增竞争力

黄静怡表示，经济前景未明，下半年物业成交料进一步萎缩，但是以租金为首的经营成本却一再上调，各行百业皆面对挑战，代理行业竞争加剧，新一轮地产代理业「淘汰战」一触即发。根据下半年交投量预测一手7,000宗及2019上半年的平均持牌代理人数所计算，一手约每34名代理争一单，竞争明显较今年上半年的约每19名代理争一单激烈得多；如根据下半年交投量预测二手16,400宗，二手约15名代理争一单，竞争亦远高於上半年约10名代理争一单。美联集团董事总经理黄子华表示，面对高度竞争环境，集团除了继续灵活的扩充策略，力求扩大市占外，亦将持续强化创新科技、培训、强化设备等範畴，进行全方位投资，并致力招聘及挽留优质前线员工，以提升竞争力，以减轻供应短缺可能出现的影响。

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