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美联黄建业：银行危机冲击金融市场 楼市脱颖而出 砖头文化抬头 楼市小阳春势不可挡 料价量齐弹 预测全年楼价升10%香港疫后见彩虹 三大建议抢人才加快复苏

美联集团
更新日期 : 28/03/2023

美联黄建业：银行危机冲击金融市场 楼市脱颖而出 砖头文化抬头
楼市小阳春势不可挡 料价量齐弹 预测全年楼价升10%
香港疫后见彩虹 三大建议抢人才加快复苏

香港与内地通关对经济的刺激成效显着，带动市况迅速复常，楼市亦於首季迎来「小阳春」。美联集团主席黄建业表示，「通关」消息带动本港住宅物业由去年12月起反弹，价量齐升，中小型单位交投率先抢升，及后豪宅新盘成交亦追落后。虽然今年3月出现的银行危机冲击金融市场」信心，但是楼市却「脱颖而出」，交投愈升愈有，楼市小阳春「势不可挡」，走势较「股债汇」更为稳健，势成资金最佳出路。料全年楼市「价量齐弹」，尤看好豪宅新盘表现「跑赢大市」，预测全年楼价升10%。

黄建业指出，本港经济其实早於去年12月已经见底。其时市场憧憬通关，股市率先弹起，恒生指数由11月开始回升，及至12月通关消息落实，步伐较预期更快，持续3个月的上升周期带领恒指於今年1月底升穿22,000点水平。本港楼市亦紧随其后，於1月份开始「价量齐升」。惟市场其后出现变化，股市先亢奋后回软，3月乍现的银行危机虽然冲击投资者对金融市场的信心，但是楼市受到的影响相对轻微，於众投资板块中「脱颖而出」，交投更是愈升愈有。

去年12月，住宅物业成交量共录约3,500多宗，及至今年1月已升至逾4,600宗，估计2月及3月每月均录超过6,000宗水平，较去年年底回升高达7成，更是自2021年7月之后，首度重返6,000宗以上水平，预计香港首季住宅成交量可按年升7成。刚过去的周六(3月25日)新盘成交超过540宗，创自去年8月以来的单日新高。估计整个3月新盘成交量最终有力挑战2,200宗水平，届时将创自2020年11月后的28个月新高，反映买家以实际行动力证对楼市的信心。

刚需先行 中小型单位主导 新香港人入市比例增

黄建业指出，楼市首季「脱颖而出」，先是由刚需用家带动，中小型物业一度主导大市，新香港人更成为升市的重要动力。今年截至3月27日止，共录得逾3,300宗一手成交，当中75%成交价为1,000万元或以下，76%为一至两房间隔，66%的成交实用呎价低於20,000元。中小型新盘成推动大市上升的主力，原因是积存的购买力在「通关」后释放，新一份「财政预算案」降低首置人士印花税，以1,000万元或以下物业最受惠，刺激中小型单位需求，加上发展商的低价策略凑效，成功引出购买力，令成交一浪高於一浪。

新香港人对香港的前景更有信心，入市决定快而准，趁低吸纳。由去年第四季起，已涌现非本土港人入市的迹象。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，去年第四季内地买家占整体一二手成交的占比高达11%，比率创11年季度新高(见图一)。由於去年第四季尚未通关，因此估计这批买家以留港的新香港人为主。

资金抢砖头 逾5,000万元豪宅追落后

随着楼市升势增强，加上「股债汇」回软，资金开始抢购大码物业，豪宅新盘发力追落后，成交升幅更已经出现「一马当先」的情况。今年截至3月27日止，市场共录得多达100宗逾5,000万一手豪宅成交，已达去年全年录得的115宗约87%。相信上半年逾5,000万豪宅新盘交投已可超越去年全年。值得留意的是，逾亿元豪宅新盘的交投亦明显加快，今年截至3月27日止，市场共录得28宗成交，按季急升近3.7倍。

去年港楼价「跌过笼」 资金趁低吸纳

黄建业强调，经济渐入佳境，楼市渐渐复常，现时的升势只是刚起步，仍有上升空间。看好后市原因众多，首先是楼价升幅落后。环顾全球众主要城市去年的楼价变幅，以香港的跌幅最为显着，悉尼楼价虽然按年跌约12%，但是仍低於香港，至於温哥华、伦敦、新加坡及纽约更录得介乎约3.6%至8.9%升幅(见图二)。可见港楼在疫情及加息连环夹击下，表现跑输全球多个主要城市，出现「跌过笼」情况。如今疫情已成过去，「聪明钱」憧憬香港楼价「追落后」，趁低吸纳，积极入市。此外，最新「美联楼价指数」虽然升逾5%，但是距离2021年8月的历史高位仍然低逾13%，而且楼价升幅相较於恒生指数由去年低位的反弹幅度，仍然轻微，相信港楼价有续升动力。

楼市小阳春势不可挡 投资价值较「股债汇」更稳健

黄建业指出，香港多项重要经济数据已经全面反弹，息口上升幅度及速度有减慢迹象，已扫平楼市续升的最后障碍。近月美国的银行危机，更有可能令「股债汇」等投资板块持续波动，诱使资金转移至楼市。预期楼市小阳春势不可挡，砖头文化再次抬头，楼市的投资价值较「股债汇」更稳健，相信资金会持续流入实物资产，料全年港楼「价量齐弹」。成交方面，预计今年一手成交将按年急升约7成半，达至1.6万宗水平；二手成交按年升约3成半，有望达至5万宗水平。至於楼价，预计全年升约10%。黄建业尤其看好最受新香港人青睐的豪宅新盘，认为可「跑赢大市」，估计全年逾5,000万元新盘成交全年可达350宗，按年激升约两倍，并创出5年新高。当中，全年逾亿元新盘的交投料达逾百宗，甚至有力挑战2021年的110宗水平。

至於非住宅物业，黄建业最睇好商铺前景，预计虽然重返高峰需时，但是商铺可望受惠通关及放宽防疫措施。现时零售及饮食已现复苏的迹象，加上政府再派发消费券，大力推动旅游及展览，以及派发50万张机票，势必吸引更多旅客，从而带旺市道，刺激商铺的交投及租赁走出谷底。至於商厦，则有机会受惠於重启投资移民，吸引资金来港，令商厦的租卖加快复活，相信优质或售价合理的商厦物业会被市场吸纳。

疫后见彩虹 百业抢人才 三大建议助复苏

黄建业认为，香港疫后见彩虹，经济迅速复常，展现国际级城市的旺盛生命力，加上背靠中国的庞大市场，有国家政策支持，竞争力於亚洲首屈一指，对本港的未来发展充满信心。另一方面，移民潮的影响正在减退，根据英国内政部的数字，申请BNO Visa的港人数目有下跌的迹象，申请宗数已由2021年首季的逾3.4万宗，渐降至去年第四季的约1万宗水平。香港欣欣向荣，惟中层员工流失仍窒碍未来发展，相信只待解决人才匮乏的问题，复苏有望进一步加快。以饮食及零售业为例，不少商户都表示在人员流失后未能补充，於是搁置应有的扩充计划，阻慢行业及铺市的复苏；大型企业方面，科技相关部门更是求才若渴。特区政府已虽然已提出众多「抢人才」措施，但力度还需加强，以增强香港未来的竞争力。因此，黄建业提出三大建议助香港吸纳各方的人才及钱财，为未来发展带来新动力，具体建议包括：

1. 1) 双倍力度抢人才，再次放宽国内外人才来港及取得永久居民身份证的限制；
2. 2) 彻底宽免合资格专才来港置业需付的3成辣税，以吸引他们在香港落土生根；
3. 3) 容许购买物业作为投资移民的工具，进一步吸纳海外资金。

黄建业最新楼市预测

楼市板块	预测
全年楼价	料升约10%
中小型单位	受惠调整印花税，已成为楼市上升的主要推力
中价楼	料会随大市回升而加速起动
逾5,000万元豪宅、特色单位及独立屋	料全年逾5,000万元新盘成交全年可达350宗，按年激升约两倍，并创出5年新高。全年逾亿元新盘的交投料达逾百宗，甚至有力挑战2021年的110宗水平
全年二手住宅宗数	约5万宗，升约3成半
全年二手住宅金额	约4,100亿元，升约4成
全年一手住宅宗数	约1.6万宗，升约7成半
全年一手住宅金额	约1,900亿元，升约1倍
全年整体注册量	约8万宗，升约3成半
全年整体注册金额	约7,700亿元，升近4成

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