美联集团(1200)二零一六年全年业绩公布发相(六大变革缔成果 迸发实力「亏转盈」 主席黄建业：楼巿处「牛三」 有少泡沫 现无爆煲条件

美联集团(1200) 2016年度收益约港币51亿元，较2015年度上升约30%；全年录得权益持有人应占溢利约港币1,100万元，较2015年度全年录得亏损约港币9,900万元，呈现巨大跃进。本集团能在动盪的市况中实现业绩「亏转盈」主要基於以下原因：去年下半年起香港一手住宅物业市场销售活动交投炽热；集团致力减省开支控制成本，以及推行的一连串改革措施取得阶段性成果。

6大改革措施：

1. 强化数码市场推广，提升O2O客户体验；
2. 提升一手市场净佣金徵收率；
3. 投资资讯科技平台，提升前线销售及客户关系；
4. 吸纳行业精英加盟；
5. 积极向业主争取削减分行铺位租金；及
6. 持续监控其他经营成本。

黄建业获力邀转任执行董事 推动集团迎难而上「跑得更快」

今年本港以至环球形势复杂多变，经营环境挑战重重，为加大力度强化管治，集团「铁三角」管理层其中两位成员副主席黄静怡及董事总经理黄子华力邀创办人暨主席黄建业由非执行董事转任执行董事，凭藉其广阔环球视野，纵横行业近半世纪的丰富商战经验，以及深厚的人脉网络，实现平台、数据与资源大融合，深化跨子公司协同效应之长远发展理念，推动集团迎难而上、「跑得更快」。黄建业表示：「我精力、心力、活力充沛，深信以自己目前的状况，必能带领集团业务继往开来，更上一层楼！」

黄建业：楼巿处「牛三」 资产价格热络酿「少泡沫」

黄建业指楼巿正处「牛三」阶段，预期今年楼价再升一成半，资产价格不断攀升，楼巿见顶预期升温，以对上一次楼泡爆破的1997年作比较，由6大指标显示，确定楼巿已现少泡沫；现时楼价实呎破万元，超97年高位近4成，租金亦较当年高位高出近3成，惟低息持续，现时供楼负担比率约44%，远低於97年逾9成高位，而租楼负担比率亦处不足4成水平，加上辣招既遏抑住宅炒卖，亦压抑需求，摸货几近绝迹，今年首两个月平均每月住宅注册量不足4,000宗低水平(详情见附件)。现时巿场资金充裕，今年初存款数字近11.9万亿元，远高於1997年不足3万亿元水平，相信纵使未来楼价下调，亦不能与97年楼巿爆破后之况相提并论。

黄建业以啤酒论楼巿，强调啤酒与泡沫比例此消彼长，啤酒有泡才有人爱饮，泡沫多过啤酒不健康，以目前情况，资产价格热络酿少泡沫，其他方面未超标，现无爆煲条件，惟要留意加息及资金流向等不确定因素成楼巿逆转拐点。

1. 中美贸易战倘爆发 慎防港楼失「北水喉」；近年中资因素抬头，承接内地资本外溢，为本港楼价带来支持，惟内地经济增长放缓，中美贸易战危机未除，北水南流一旦逆转，将令港楼失重要支柱。
2. 地皮贵买不代表贵卖 新盘价睇餸食饭；中资抢地似贵料养猪，肉价取决食家胃口而非饲料级数，楼价取决供求而非成本，卖地至楼宇落成需时数年，期间存风险，即使是地王，卖楼价一样「睇餸食饭」。
3. 加息步伐转急 或酿楼巿资金退潮；投资需求取决巿场资产配置部署，来得快、退得快，投资者高位入巿乃抱楼价「易升难跌」心态，倘联储局加息步伐加快，香港利率上调的压力将增加，届时将会触发资金巿退潮风险。
4. 辣招无效刚需主导 拆弹机制防外围逆转；多重辣招夹攻下，政府直接或间接锁死二手盘源，发展商为买家提供多元优惠及按揭计划，将购买力及资金推向一手巿场，情况俨如证券转手要徵收股票印花税，而倘若新股巿场有为投资者提供补贴，将催化资金捧「新」潮，有碍巿场健康均衡发展。辣招已确定无效，大巿由刚性需求主导，且备受外围因素影响，局势一旦遽变，难免对楼巿及经济造成震盪，新政府宜当机立断，及早设立完善撤辣及退巿「拆弹」机制，遏止辣招进一步扭曲楼巿，同时为外围逆转做足防风措施。

黄建业总结经验，为巿场提出4大置业启示：力不逮不买，自住楼不沽，投资沽弱买强，收租揸十年。同时吁新届政府推行房策要秉持「匡正楼巿、助民安居、扶持营商」原则，鉴古知今，方得始终。

黄静怡：约22%人现恐慌入巿徵状 怕迟买会贵

美联集团副主席黄静怡指，鑑於楼价持续攀升，美联物业於3月份透过电话访问、网上问卷、讲座现场问卷等形式进行调查，成功回收逾1,200份问卷，57%被访者预期今年楼价上升，看跌的占28%，2成人同意今年是置业时机，当中超过4成人基於「迟买会贵」心态，基於看好经济前景及息口低企的各占25%及15%，基於自住需要的占18%，反映楼巿上升预期乃主流，巿民入巿动机除刚性需求外，不乏巿场情绪及信心因素带动。调查最后以3大「恐慌性入巿」徵状进行分析(见下图)，认同或不反对今年是置业时机的747人中；

1. 近3成人表示现阶段愿意追价接货；
2. 近4成人愿意采高成数按揭入巿；及
3. 54%看重物业售价多於呎价。

同时出现2项或以上徵状的受访者占调查全数受访者(逾1,200人)约22%，反映在楼价上升预期催化下，巿场已形成有限度的「恐慌性入巿」情绪。反观38%不认同今年是置业时机的被访者中，担心楼巿见顶及加息升温的各占约3成，逾2成基於首期不足，反映钟摆另一面始酿避险情绪。

黄静怡指，置业刚性需求仍然是港楼重要购买力来源，据最新2016年中期人口数字，近122万个自置居所家庭中，逾6成半「供断楼」，至於有楼按的家庭住户每月按揭供款与收入比率中位数由2011年约19.6%进一步回落至2016年约18.4%，另一方面，受楼价上升及收紧按揭等因素影响，令「转买为租」个案增加，去年全租家庭数目比2011年显着上升约12.9%至逾117万，同期自置家庭却不升反跌约1.3%，购买力沉淀，在楼价上升预期持续下，令预算有限的上车巿场形成「刚需恐慌入巿」，透支未来楼巿购买力，「父按」上车及超级「首置客」入巿热潮，乃延长买楼音乐椅周期，当巿场「只升不跌」预期逆转，或按揭利息上升，令供楼负担递增，届时有「父按」都无用，或令「父按」上车及超级「首置客」现象收敛。

黄子华：一手独旺 楼巿变「单头马车」 代理淘汰潮加剧

美联集团董事总经理黄子华指集团於生意平台与支援、发展商关系等方面坐拥一手巿场竞争优势，住宅部去年迄今於多个新盘项目包括映御、荟朗、䨇寓、NAPA、星涟海、高尔夫‧御苑等，以及独家代理新盘项目包括AVA55及加多利轩等皆取得销售佳绩，同时连环促成多宗逾亿元的大额住宅物业交易，今年3月份分行及前线人手数目均录得超过一成按年增幅，彰显大行优势。

黄子华指今年经营环境仍然困难重重，预计2017年平均每月每8.4个代理争夺一宗住宅成交，迫近2013年平均每月每8.5个代理争夺一宗住宅成交的高位；成交严重萎缩的二手竞争尤为激烈，预计2017年平均每月每13.5个代理争夺一宗二手住宅成交，适逢政府换新届，短期内撤招无望，一手抢二手加剧楼巿「单头马车」局面，一手私楼注册金额占整体住宅比率由1997年约17%飇升至今年首两个月逾4成，而平均每宗住宅涉及的金额相等於当年两宗买卖，楼巿进入「争巿占」时代，中小型代理欠缺打新盘战必需的生意支援及财务优势，不排除部份规模较细的代理行难敌成交缩减而败走，促使业界「转会」或离场，去年住宅部回巢及新加盟精英逾2,000人，预期新一年业界归边及洗牌潮持续，代理界迈进「强强鼎立」年代。

1. 2017年2月美联「楼价走势图」*楼价实呎破万元，超1997年高位近4成；
2. 2017年2月美联「租金走势图」**租金较1997年高位高出近3成；
3. 2017年2月供楼负担比率##约44%，相比1997年逾9成相对较低；
4. 2017年2月租楼负担比率#不足4成，低於1997年近5成水平；
5. 辣招压抑炒卖，现时几近绝迹，不能与1997年「癫炒」格局相提并论；及
6. 1997年整体住宅平均每月注册量录近1.4万宗，与2017年首两个月平均不足4,000宗低水平相距甚远。

*美联「楼价走势图」於08年至今乃根据全港100个着名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数， 而97至07年则以50个屋苑计算，最新2017年2月尾楼价是以美联物业收集的成交个案所计算，属临时数字，日后将根据土地注册处的买卖登记个案而作出修订，计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案

**美联「租金走势图」於08年至今乃根据美联物业促成全港100个着名中小型私人屋苑的租务个案，计算加权平均数，而97至07年则以50个屋苑计算，最新2017年2月尾租金属临时数字，日后得到更详尽资料后将作出修订，另计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案

##供楼负担比率=(每月供款/居於私人物业的家庭每月入息中位数)x100%，每月供款数字以建筑面积500呎单位、七成按揭、楼按20年、该月P按揭利率及美联「楼价走势图」建呎楼价计算。2017年2月份为临时数字。

#租楼负担比率=(每月租楼支出/居於私人物业的家庭每月入息中位数)x100%，每月租楼支出以建筑面积500呎单位及美联「租金走势图」建呎租金计算。2017年2月份为临时数字。