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美联黄建业：疫后香港「大病初愈」 复苏须「火速进补」吁撤辣刻不容缓 引资金留港买砖头 大量补充流失人才激活二手市场助港人安居 为港燃点新动力

美联集团
更新日期 : 09/06/2023

美联黄建业：疫后香港「大病初愈」 复苏须「火速进补」
吁撤辣刻不容缓 引资金留港买砖头 大量补充流失人才
激活二手市场助港人安居 为港燃点新动力

美联集团(股份代号：1200)，今日举行股东周年大会。集团主席黄建业於会后表示，香港已全面通关近半年，复常步伐未如预期，股市冲上高位后回落，恒生指数目前在19,400点左右徘徊，楼市亦不遑多让，楼价一度急速反弹，但近日已经放缓，二手交投同时回软，反映香港「通关」后的「亢奋期」已过，资金观望香港的经济及社会发展，裹足不前。黄建业认为，过去3年本港经济受疫情严重打击，目前属「大病初愈」，特区政府须「火速进补」，固本培元助港复苏，建议彻底宽免外地人来港首次置业需付的3成辣税，以吸引资金流港「买砖头」，更可吸引人才来港发展职业生涯和安居，补充大量流失的人力资源，为香港发展燃点新动力；又赞成进一步放宽按揭，激活二手市场，加快流转，助港人安居置业。

黄建业：建议撤辣吸引人财来港 增港竞争力

黄建业表示，美联在港成立五十年来，一直与香港「同呼吸、共成长」，宏观半世纪的香港发展，楼市与经济是环环紧扣，经济好，楼市自然畅旺，同时楼市旺亦可带动经济发展，因为楼市交投畅旺，利好的不止本港的地产业，更可令银行、律师楼、装修、运输、甚至资产管理等行业受惠。香港楼价长期高踞全球最高，正是国际城市、环球经济重镇的铁证。但是过去数年，香港先后经历贸易战、社会运动及疫情的影响，经济重创，严重打击投资信心，加上竞争对手步步进迫，港府应更进一步主动出击，善用香港具价值的资产优势，吸引中外资金留港投资，以加快香港经济复苏。而且现时香港面对长期人才流失，严重欠缺劳动力及创新力。适逢国内失业率高企，正是吸引国内人才来港工作的良机，故「撤辣」为楼市松绑，吸中外的「人才及财力」是最「刻不容缓」的振兴方案。

从宏观经济层面来看，香港「通关后」的确已经走上复常之路，最新失业率跌至仅3%，连跌12个月，不少机构均预测今年本港GDP增长可达3.5%至5.5%。但从投资市场层面，香港却未见重新焕发活力，最新银行体系结馀已跌至近400亿的水平；根据香港交易所的数据，今年5月本地证券市场每日平均成交金额仅过千亿，较4月再跌逾7%，较去年12月更跌逾25%。更严重的是，有跨国会计师行预测上半年香港IPO集资额将跌出全球五大之列，全年亦仅录1500亿至1700亿元，远逊於年初的预期。黄建业认为，投资市场的表现反映资金对投资香港仍有疑虑，现时实为香港盛衰的转捩点，提振经济刻不容缓，需立即提供诱因吸引中外资金留港，而港楼正是其中最具吸引力的板块。

黄建业更指出，立即撤辣可为香港经济及社会带来6大利好：

1. 吸引中外资金来港买砖头，为港带来资金
2. 以楼市带动房地产、银行及资产管理等板块的发展
3. 加速人才来港落地生根，补充流失的劳动力
4. 加快二手流转，助港人安居乐业，改善居住环境，令更多人愿意留港建家
5. 振兴楼市，大幅增加库房收入
6. 助有资金需要的业主套现

事实上，香港楼市对中外人士仍然极具吸引力。香港作为大湾区一员，在港首次置业缴付的首期相对大湾区内其他城市为低；本港租金较内地高，但按息却相对较低，买楼实在更为划算。以购买一个800万元单位为例，香港首期(以承造9成按保计算)只需要80万元；反观，大湾区其他城市最低首期需付2至3成，即160万至240万元，可见本港首期相对较低；然而，由於非本地人在港置业需要缴付3成辣税，以上述个案计算，即高达240万元，连同1成首期，合共高达320万元，占楼价4成之多！入市门槛大幅上升，远高於大湾区其他城市，可见辣税大大减低专才来港落地生根的意欲。因此建议彻底宽免合资格专才来港首次置业需付的3成辣税，只需缴交首置的从价印花税，届时入市门槛比起大湾区其他城市为低(见表)。

加息制约二手交投 楼市反弹力道逊2021

楼市表现亦略逊预期，特别是二手的交投，受制於加息及新盘抢客，近期二手成交似呈拾级而落的迹象。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，今年首五个月，二手住宅注册量录约19,705宗，虽然较去年同期高出约12.5%，但是却较2021年同期低约27.4%。黄建业指出，去年楼市属近半世纪罕见的「超级冰封期」，今年成交高於去年是必然的事，惟2021年与今年同属「楼市反弹期」，今年的二手交投却远逊於2021年，可见楼市的反弹力道仍未足够。

三地比拚 港置业环境具优势 惟受制「辣税」

交投未见显着上升，不代表港楼的投资价值减低。对决心留港工作落地生根的港漂而言，在港置业仍然相当吸引，不少居港人士都认为港楼是「能买马上就买」，故很多新香港人取得身份证的第一件事，就是买港楼。然而，3成辣税却是阻碍中外人士入市的致命伤。特区政府虽然已提出众多「抢人才」措施，其中包括合资格外来人才可在成为香港永久性居民后，申请退还在港置业已缴付的30%辣税，惟税项「先付后退」，而且3成辣税实属「过辣」，令人才来港落地生根的意欲大减，亦影响中外人士成为港人的归属感。

与香港竞争对手的新加坡作比较，香港因为通关较迟，在很多层面都被新加坡拉近距离。惟近期新加坡因楼市「过热」而需提出「加辣」措施，令不少有意在新加坡发展的专才却步。新加坡本身资源相对匮乏，但香港却有背靠祖国的优势，此时正是香港出击加速「抢人才」的好时机，以吸引多於疫情前数量的人才来港为目标。虽然目前海外专才在港置业需付3成辣税，比起新加坡6成为低，但为了能更快地收复近年两地差距，应乘胜追击，加快「抢人才」，建议宽免合资格专才来港置业需付的3成辣税 (见表)。

表：香港、大湾区内地城市及新加坡的置业成本比较

香港大病初愈 复苏须「火速进补」 迟恐为时已晚

黄建业强调，若特区政府认为「撤辣」会令港楼价急升，只是「杞人忧天」，以现时的经济环境、息口及供应而言，港楼虽然有升幅，但难大升，相信今年全年的楼价升幅仅约10%左右，距离高峰仍远。未来随着更多土地释放，未来十年新供应到位，有助楼价升幅放缓，目前楼市由用家主导，不存在炒风。辣招的存在只是令市民换楼的成本增加，令物业市场缺乏正常流转，对长远发展并不健康。再者，若市民需要资金周转的灵活性，「减辣」可助市民按个人需要套现应急，又可应付不同突发情况及不时之需，因此减辣撤辣实属「刻不容缓」。黄建业认为香港正值「大病初愈」，须「火速进补」，才可以回复旧观，否则极可能为时以晚，被竞争对手一一赶过，届时经济及楼市皆难重拾昔日荣光，故呼吁特区政府以果断迅速的政策，助香港加快复苏，重燃「东方之珠」的光芒。

撤辣及减辣的具体建议如下：

• 彻底宽免外地人来港首次置业需付的3成辣税(BSD+DSD)
• 将15%的新住宅印花税(New Residential Stamp Duty, NRSD)税率回复至双倍印花税DSD，为市民换楼开方便之门。
• 取消额外印花税SSD，或可将年期及税率回复至「加强版」前。即买入住宅单位后头半年内出售的税率为15%；在6个月以上至12个月之间转售，税率为10%；在12个月以上至24个月之间转售，税率为5%

赞成立即进一步放宽首置按揭成数措施

除了撤辣减辣助「抢人才」及帮助市民上车外，日前财爷表示有意放宽首置按揭成数措施。建议立即将逾1,000万至1,200万元由现时承造8至9成按保，划一提高至9成，将进一步助市民上车。至於目前价格1,200万以上按揭成数由8成逐步递减，至1,920万元仅5成，换楼有一定难度。为帮忙市民换楼，故呼吁政府放宽逾1,200万至1,920万元承造7至9成按保，而1,920万元以上物业按揭比例则升至7成(见表二)。

表二：建议进一步放宽首置按揭成数措施：

	现时	建议
1,000万元或以下	9成	维持不变
逾1,000万至1,200万元	8至9成	划一调高至9成
逾1,200万至1,920万元	5至8成	调高至7至9成
逾1,920万元	5成	调高至7成

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