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持续改革 重组前线领导 美联集团连录盈利 全年赚港币一亿元

美联集团
更新日期 : 31/03/2022

持续改革 重组前线领导 美联集团连录盈利 全年赚港币一亿元
主席黄建业：疫流冲击空前 首季全新盘近「清零」交投按季暴跌近8成 创纪录新低
疫退楼稳料次季交投回升 楼价「疫后重生」全年升5% 疫退「波叔Plan」成定海神针
副主席黄静怡：首季44代理争一宗一手单 竞争史上最激烈
大行具科技资金人才优势 坚持改革把握反弹机遇

美联集团有限公司（「美联集团」或「集团」，股份代号：1200）今天公布2021年全年业绩：

• 收益录得约港币六十亿元，创历史新高；
• 权益持有人应占溢利约港币一亿元，而2020年同期则录得权益持有人应占溢利约港币一亿三千二百万元。

集团於2021年之财务业绩表现明显较2020年改善，主要是由於本地楼市2021年上半年急速复苏，以及集团於香港之市场占有率增加，带动集团於2021年的收益创历史新高，并连续两年录得盈利。虽然，去年中国内地的房地产市场加快朝规範化发展，令国内的物业交投价量皆一度受到影响，美联的国内业务亦出现了亏蚀。不过，集团透过持续改革，重组前线管理层的架构，提拔年轻有志之士为领导者，成功令本地旗舰代理业务「美联物业」持续录得盈利，并於多个区域提升市场占有率。更令人鼓舞的是，集团以「香港置业」品牌经营的业务於期内成功转亏为盈。

黄建业：疫情冲击空前 全新盘近「清零」 交投创纪录新低

美联集团主席黄建业指出，第五波疫情爆发，感染人数高企，加上俄乌战争、美国加息周期开始等利淡因素突袭，引致股市大调整，拖累整体香港经济急转弯。疫情持续逾两年，股债大调整，港人生活受阻，身家大缩水，难免对防疫政策有微言，在一定程度上加速部份人移民海外，疫情对本港的冲击是「前所未见」，天灾加上人祸，负面影响甚至已超过沙士，2月份失业率急升至4.5%，即单月增加0.6个百分点，是为自2020年5月后的最大的单月增长。本港经济第一季度无可避免将陷入收缩，打断之前连续4个季度复苏的势头。楼市交投被冰封，特别是近月全新盘几近「清零」，估计首季一手成交仅录得约960宗，不但按季暴跌近8成，而且创自2013年一手销售条例生效后，有纪录以来的季度新低。二手因为「减价有成交」，表现虽然相对较佳，但是成交量估计亦仅约8,400宗，按季亦跌约2成半，创逾2年新低水平(见图一)。

楼价方面，黄建业指出，去年楼价「高处不胜寒」，自8月登上高位后，自高位辗转回落，去年下半年底的楼价较高位已跌约3%，呈「虎头蛇尾」的局面。楼价跌势延续至今年初，2月及3月疫情的爆发加快下跌速度，「美联楼价指数」最新报166.45点，本年至今已跌约3%，由去年的高位回落约6.1%(见图二)，单计三月份已跌约1.5%，直至公布放宽社交距离措施的时间表后，跌幅才有所收窄。

放宽社交距离措施 料「疫退楼稳」次季交投回升

不过，黄建业深信，本港楼市过去数年历尽冲击，楼价亦「有微调、无暴跌」。长远而言，在本港息口低企、资金充裕、置业需求强劲、供应短期未会大升及按保放宽5大因素支持下，一旦疫情好转，累积购买力释放，楼价大有机会「补裂口、追落后」。疫情由始至终是影响后市的最关键因素，根据过往经验，疫情升，楼市跌，相反疫情缓，楼市交投可反弹。近日本港感染人数已有回落迹象，社交距离措施将由4月起分阶段放宽，加上俄乌两国坐上谈判桌，以及中央「撑港」刺激港股反弹，整体气氛明显回暖，相信最坏时刻已过，如果下半年利好因素持续浮现，例如经济回稳，疫情不再恶化，甚至成功「通关」等，相信香港可於「疫后重生」，带动本地消费及股市反弹，届时楼市「解冻」，交投重返正轨。

黄建业认为楼市一直随疫情而出现高低起伏，相信「疫退楼稳」，次季新盘有望重新推售，料带动楼市交投回升，季内一手成交有望回升至4,200宗，较首季回升近3.4倍；二手的情况相近，料次季成交可望录得约1.1万宗，较首季回升约3成。若然疫情受控情况较预期快，出现更多的利好消息，料第二季交投反弹动力将更大。不过，黄建业强调，虽然次季住宅物业的交投回升，但是受到首季的疫情拖累，因此预计上半年交投暂难与2021年上半年的高峰期相比。以一手为例，虽然料次季成交有望回升，但是预计仍较去年次季跌约10%；次季二手成交亦料按年跌近4成。

房策利好成楼市新「定海神针」 疫后「波叔Plan」展威力 未来交投有力「U弹」

黄建业指出，自特首林郑月娥上任后，多番提出新房策，包括推出俗称为「林郑Plan」的放宽按揭措施，皆以「增供应、扶上车」为主，为有意及有能力入市的买家开方便之门。最新一份财政预算案进一步放宽按揭保险措施，令过去逾十年因收紧按揭而被窒碍的换楼活动得以释放。事实上，以过去半年二手住宅注册量计算，有逾9成半个案属港币1,920万元或以下的可承造按保範围，可见目前絶大部份二手物业将受惠於「波叔Plan」，有助激活换楼链。

黄建业认为，相对宽松的房策已成为港楼的「定海神针」，相信疫后楼市有更健康及平稳发展。楼市目前受到疫情的拖累，现时买楼的港人其实是有「与港共存」的信心，部份市民未放胆入市，「波叔Plan」的威力其实未真正展现。参考去年初疫情放缓时，置业刚需释放，「林郑Plan」重启换楼链，住宅物业交投得以回复较正常水平，可见放宽按揭措施的效果立竿见影。相信疫情放缓后，累积的购买力释放，长远可刺激楼市交投呈现「U型反弹」，尤其睇好港币1,000万元至2,000万元以下物业的交投「跑赢大市」。以全年计算，如果疫情受控，不出现第六波，估计楼价走势与去年相反，呈「先跌后扬」；而预期全年有力升约5%，升幅则与去年相若；成交料追落后，预计今年一手成交约1.7万宗，与去年相若。二手成交量估计约5.5万宗，按年则跌近1成。

黄静怡：44个代理争一张一手单 竞争史上最激烈

美联集团副主席黄静怡表示，香港各行百业都面对严峻的挑战，代理亦不能独善其身，第五波疫情爆发，影响市民生活，拖累楼市一二手交投急挫，地产代理竞争空前激烈。以今年首2个月地产代理从业员数目平均每月高达4.23万人，以今年首季估计新盘销售宗数约960宗(以一手销售网)计算，即今年首季约44个代理争一张一手单，是为一手销售条例生效以来最激烈的一手争单战；二手方面，估计首季二手亦出现约5个代理争一张单的情况，无论一二手皆远高於去年同期的逾10个代理争一张一手单及逾2个代理争一张二手单的情况。与此同时，经营成本，尤其是租金却持续高企，在「高成本、低成交」之下，除非疫情加速缓和，否则代理行业将面临前所未见的严峻挑战。

黄静怡深信，楼市长青，负面影响只属一时，对后市发展乐观，尤其是按保的放宽更将令疫后港楼走上更健康发展的道路，2022年将是危与机并存的一年，故自疫情爆发以来，一直以「把握‧确保‧创造」三个方向来作为营运准则。首要是「把握每个楼市反弹机遇」。根据过去两年的经验，每当疫情由高峰回落，累积的购买力「厚积薄发」，楼市交投立即强劲反弹，代理必须把握每次由跌转升的机遇。美联已成功重整销售管理团队，提拔年轻有为的人才担任前线管理职务，并适时积极扩充增兵，促使集团「疫流而上」，连续两年录得盈利，本港整体住宅物业的市场占有率再录升幅。集团旗下「美联物业」业务持续录得经营溢利；「香港置业」扭亏为盈，九龙区更於去年全年皆录得盈利，可见改革的成效卓越。

第二是「疫市下创造机遇」。疫情为行业带来挑战，亦彰显大行的平台优势。美联已成为香港科学园「企业夥伴」，携手探索创新科技，了解其虚拟实验室运作及创新科技方案，并进行商业对接，冀为代理行业带来更多的房地产科技新方案。集团更与美国上市的空间数据科技公司Matterport, Inc.签订策略性合作协议，是为全中国及香港首家物业代理，引入最新的「数码孪生」(Digital Twin) 技术，携手引领地产代理行业迈向「数码转型」(Digital Transformation) 的新里程。最近，更是全行独家率先推出「VR带睇楼」服务，结合最先进的VR技术，以及专业代理即场导航，为客户带来犹如置身物业现场的优越搵楼体验，可以突破时间及空间的限制，达至「零接触睇楼」。相较於细行，大行不但拥有更雄厚的「人财」资源，足以支持渡过楼市寒冬，而且於科技上具细行难以企及的领先优势，成为疫市中业务突破点。美联早已洞悉行业必须朝科技化发展，不断因应客户所需，引入新的房地产科技，带来崭新置业体验。

疫情阻碍睇楼，愈来愈多客户转移使用线上睇楼服务。2021年，美联官网及手机程式的浏览量达到近1.8亿人次，按年升逾2成，查询量亦达近31万次，皆创出历史新高，为前线带来强劲的线上人流。2月至今，经网上直接放盘的数目，更飙升逾70%。以上数据皆反映，网络已经是大部份人置业的第一接触点，客户对置业的兴趣并未减少，只是受制於疫情未能真实睇楼，成交才一直低企。

第三是「确保疫情下集团如常运作」。无论市况顺逆，皆有市民需要买卖或租赁物业，代理肩负助客户安居置业的重任，因此由管理层领导的「抗疫小组」早於1月已先於其他行业重启在家工作安排，并加强分行及后勤办公室的消毒及清洁，务求在疫情之下，美联集团能无缝有效地运作。结果显示以上措施卓见成效，虽然部份前线及后勤员工染疫，但是整体运作从未受到影响，后勤的财政、法律、人事、行政、科技及宣传支援维持高效，分行从未大规模停业，在疫情下仍能完成助客户置业安居的使命。

黄静怡指出，疫情一日未尽退，市况都会持续波动，美联将「稳中求进」，延续「天地人网」并行的发展方向，持续进行改革，於优化天网，引入新科技的同时，亦不断强化及巩固分行网络，继续於战略性据点开设重点分行，不断优化分行设计及提升客户体验，更重要的是严控租金成本，积极与业主商议减租。同时更积极加强人才培训及招聘工作，增强前线同事对新科技的应用，即使疫情如何变化，客户亦可以安心享受代理的服务。

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